Ще три місяці тому, у листопаді минулого року, про таке подешевшання на буковинському ринку нерухомості можна було хіба що мріяти. На той час мова йшла про незначне зниження цін на житло – 5-6%. В міських агенціях нерухомості бідкалися, що наш ринок житла завмер в очікуванні через відсутність банківських кредитів, оскільки 90 відсотків угод на чернівецьких первинному і вторинному ринках нерухомості відбувалися за рахунок банківських коштів. Фахівці не прогнозували великого обвалу цін, проте припускали, що особливий вплив на їхнє зниження може мати поява великої кількості заставного житла, яка може перегріти ринок нерухомості загалом. Наразі ж ситуація в Чернівцях кардинально змінилася, хоча до столичної, де житло втрачає в ціні 3-5% за тиждень, їй далеко. Тож «Погляд» вирішив поцікавитися, що сьогодні відбувається на первинному й вторинному буковинських ринках нерухомості, й чи справдилися прогнози тримісячної давності, які давали фахівці у листопаді.
Ринок ожив
Після тримісячного затишшя на ринку нерухомості почалося пожвавлення, ділиться своїми спостереженнями директор агенції нерухомості «Авангард» Тетяна Матяш:
- На початку лютого вторинний ринок нарешті ожив, проте не можна сказати, що аж надто. Наразі в активному пошуку житла ті люди, які змогли забрати свої депозити з банків або ж просто мали гроші й вичікували, коли знизяться ціни на житло. Також – заробітчани. Порівняно із періодом з листопада по лютий, коли ринок не був активним, траплялися поодинокі угоди купівлі-продажу квартир. Переважно, якщо продавцеві потрібно було терміново продати помешкання. Решта продавців тримали ціни, очікуючи, щоб фінансова ситуація в країні хоч трохи стабілізувалася, не бажаючи втрачати надто багато коштів. Тому якщо й знижували ціни, то на 1-3 тис. у. о. – не більше.
Щодо цін, то пані Тетяна підтвердила, що вони значно впали. Приміром, однокімнатна «чешка», яка у вересні вартувала в середньому 57 тис. у. о., а в листопаді – 54, наразі коштує 40. Тобто зниження ціни у відсотковому еквіваленті складає 33%. Якщо ж продавцеві треба продати квартиру терміново, покупець її може отримати за ще меншою ціною.
Таке здешевшання фахівці пояснюють тією ж відсутністю кредитування, зниженням доходів громадян, а також «замороженими» вкладами на депозитах – всі ці фактори приводять до того, що навіть ті, хто волів би вирішити свої квартирні проблеми, не можуть цього зробити. В результаті ціни на нерухомість впали. Проте так званого обвалу, як і було прогнозовано в листопаді й на якого так чекали покупці, таки не відбулося. Хоча, якщо зважити на те, що в Чернівцях ціни на житло досі не знижувалися ось уже декілька років поспіль, а лише зростали, то спад на 30-35 відсотків – таки не абищо для нашого міста.
Найбільший попит – на «хрущовки» та старий фонд
За словами Т. Матяш, наразі на вторинному ринку житла найбільший попит мають 2-кімнатні «хрущовки», які здешевшали найбільше. Цю інформацію підтвердила й ріелтер однієї з агенцій нерухомості міста Ольга А.
- Двокімнатних «хрущовок» нині на ринку найбільше, й попит на них пояснюється тим, що покупці воліють придбати хай «хрущовку», але 2-кімнатну, яка наразі вартує так само, як 1-кімнатна «чешка» – 38-40 тис. у. о. Для прикладу, однокімнатні «хрущовки» в гарному стані вартували у вересні 50 тис., в листопаді – 48. Тепер же за 40 – двокімнатні, - пояснює ріелтер. – Щодо «чешок», то вони завжди були і залишаються в ціні. Тому й ціна на них знизилася не так, як на інші помешкання. Влітку, наприклад, 2-кімнатна «чешка» коштувала в середньому 75 тис. у. о., наразі ж таку можна придбати за 65-60 тисяч.
Також, за словами Ольги, цьогоріч з’явився попит на квартири так званого старого фонду, чого не було кілька років.
- Якщо раніше люди запитували найчастіше квартири в районі проспекту Незалежості, Полєтаєва, то наразі хотять придбати помешкання в старому фонді. Особливо – за наявності індивідуального опалення, оскільки торішня осінь, коли опалення ввімкнули пізно, показала, що таке сидіти без тепла, - зазначає Ольга. – Саме тому старий фонд також не надто здешевшав. Найбільше мають попит квартири в районі вулиць Кобилянської, Шевченка тощо.
Загалом же, як пояснють фахівці, найбільше пощастило власникам доларової готівки, які наразі, дочекавшись спаду цін, трішки пожвавили ринок. Наразі найкращу можливість придбати житло мають заробітчани, яким після спаду цін стало набагато легше придбати квартиру за 40, а не 70 тис. у. о., як це було ще влітку. Проте ціну, як стверджує Т. Матяш, завжди вирішував і вирішує торг:
- Більшість покупців, як і три місяці тому, продовжують тримати ціни, не бажаючи віддавати квартири за дешево. Все вирішує терміновість: якщо покупець поспішає, то ціну доводиться знижувати. Якщо ж ні, то в такому разі тримає власну.
Квартири в новобудовах продаються гірше
Як не дивно, але якщо порівнювати слова забудовників тримісчної давності, які у листопаді ситуацію з продажем квартир у новобудовах називали критичною, то наразі у цій сфері не надто скаржаться. Проте всі стверджують, що попит на помешкання у новобудовах знизився порівняно з серпнем-вереснем на 10-15 відсотків. І причиною низького попиту на первинному ринку називають знову ж таки відсутність банківських кредитів та замороження депозитів. Зокрема, як зазначив представник товариства «Будмонтаж -2001», в яке ми звернулися за коментарем, критична ситуація якщо і має місце, то у тих, хто до кризи лише розпочав будівництво, та у тих, у кого закінчилися будматеріали. Більшість же фірм-забудовників, як і «Будмонтаж-2001», й далі будує матеріалами, закупленими влітку. Тому там особливо не скаржаться, хоча зізналися, що довелося піти на знижки для окремої категорії покупців від 40 років. В зв’язку із кризою на первинному ринку левову частку квартир продають за національну валюту, аби хоч якось не втрачати коштів. Найбільший попит наразі мають 1-кімнатні квартири, а 1 м2 вартує в середньому 5000-6500 гривень. Зрештою, ціни встановлюють власники-забудовники, більшість із яких пропонують також і знижки.
Так само деяке пожвавлення на первинному ринку відзначив директор агенції нерухомості «Атланта» Юрій Покиньчереда.
- Наша агенція має спільний проект із забудовником, який зводить багатоквартирний будинок на вулиці Руській. Наразі попит на помешкання в нових будинках хай і не такий, як був влітку, проте є, - стверджує директор. – Ціна 1 м2 у нас нині коштує 600 у. о., й варто зазначити, що найбільше цікавляться квартирами заробітчани, які мають готівку не в національній валюті. Ситуація на первинному ринку сьогодні така, що у новобудові можна придбати вдвічі більшу за обсягом квартиру за ціною «хрущовки».
Щодо самого будівництва, то директор також не скаржився на нестачу будматеріалів, тому загалом ситуацію назвав стабільною, хоча не заперечив, що у багатьох забудовників існують проблеми не лише із порівняно малим продажем помешкань, а й через відсутність кредитів, які банки не видають на будматеріали. Саме через це, стверджують забудовники, криза на первинному ринку позначилася значніше, ніж на вторинному, що змусило фірм-забудовників першими значно знизити ціни.
Прогнози: минулі й теперішні
Ситуацію, що склалася на ринку нерухомості міста у листопаді, фахівці взагалі не бралися прогнозувати або робили це дуже обережно. Так, директор ТОВ «Буковина-Інвест-Буд» Степан Ветлінський зазначав, що однозначно можна сказати лише те, що ситуація потребує стабілізації, і первинний ринок страждатиме, доки банки не відновлять кредитування як потенційним покупцям, так і будівельникам. Проте, як відомо, кредитів так і не видають, а поновлення кредитування не передбачають, за прогнозами фахівців, ще як мінімум рік, якщо не більше. Адже наразі банкіри думають лише про те, як втримати на плаву свої фінансові установи. Тож це, за логікою, має ще більше позначитися згодом на цінах. Проте як у агенціях нерухомості, так і у будівельних фірмах одноголосно заначили, що зокрема в Чернівцях ціни падати не будуть.
- Ситуація непередбачувана, звісно, але все залежить від попиту, який наразі пожвавився, - стверджує Тетяна Матяш. – А коли є попит, який навесні зазвичай, не залежно від кризи, завжди підвищувався, то, гадаю, в місті ще більшого зниження цін на житло не відбудеться.
Стосовно прогнозів на первинному ринку, то зокрема Юрій Покиньчереда також зазначив, що навесні особливі зміни навряд чи відбудуться:
- У нас немає такої кількості новобобудов, як, приміром, у столиці, де ціни на житло знизилися вдвічі на первинному і вторинному ринках. Тому там ціна і впала стрімкіше, ніж у нас. Однозначно можна сказати, що навесні матимуть попит малометражні квартири у нововобудовах, які вже тепер дуже цікавлять покупців.
Ріелтер Ольга, яка працює на ринку нерухомості не один рік, теж зазначила, що ситуацію в Чернівцях не можна порівнювати із ситуацією на житлових ринках Києва:
- У столиці, де люди переважно живуть за рахунок кредитів, які не мають змоги нині виплачувати, ціни на житло мусили значно впасти. Мало того, там ринок завжди був перенасичений, та й рівень життя у столиці й на Буковині порівнювати не можна. Саме тому у нас очікуваного обвалу не відбулося й не відбудеться. На чернівецький ринок нерухомості ось уже чи не 10 років впливає такий фактор, як заробітчанство. Люди, які заробляють за кордоном, завжди схильні вкладати кошти саме в нерухомість. А зниження цін на житло у зв’язку з відсутністю кредитів в Україні та замороженням депозитів, яке відбулося у лютому, знову породило попит. Коли він є – ціни вже падати не будуть. Навіть незважаючи на те, що наразі, коли житло здешевшало на 35 відсотків, придбати його може далеко не кожен.
http://vidido.ua/