С наступлением весны девелоперы коттеджных городков, по традиции, надеются на оживление продаж
Несмотря на очевидные признаки кризиса, такие как сокращение продаж и отсутствие средств для завершения или развития проектов, рынок загородной недвижимости готовится к оживлению. По мнению экспертов, надеяться на постепенное "размораживание" рынка девелоперов побуждает как приближение весны - по традиции, именно в этот период люди активнее приобретают земельные участки или загородные дома, так и инициированное этими же девелоперами снижение цен на коттеджи.
"Девелоперы, которые уже начали строить объекты, уменьшают стоимость домовладений. Это необходимая мера, тем более что цены на многие объекты были существенно завышены. В сложившихся условиях и в будущем застройщики будут закладывать в проекты гораздо меньший уровень рентабельности, чем ранее", - предполагает Наталья Долгова, директор по маркетингу компании "Аврора Девелопмент". С коллегой солидарен и Владимир Степенко, директор по маркетингу компании "СВ Девелопмент" (г. Киев; консалтинг в сфере загородной недвижимости и земли; с 2005 г.; 37 чел.). По его словам, в новом сезоне девелоперы будут готовы продавать коттеджи с доходностью не более 20%. "Например, если средняя себестоимость строительства 1 кв. м коттеджа сейчас составляет $500 плюс стоимость земельного участка и коммуникаций, то девелоперы будут готовы продать его за $1 тыс. плюс минимальная доходность, т. е. в среднем за $1,2 тыс. за 1 кв. м", - поясняет г-н Степенко.
В то же время Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью ООО "ТИКО-Констракшн", отмечает, что "нынешний кризис сразил не весь рынок коттеджного строительства - в зависимости от стадии строительства и этапа реализации поселки реагируют на сложившуюся ситуацию по-разному". В частности, коттеджные городки, строительство которых должно было начаться в 2008-2009 гг., пострадали, по словам г-жи Скрипкиной, больше, чем поселки, застройка которых была начата ранее: "Больше всего подешевели те объекты, где строительство пребывает на начальном этапе, - отдельные игроки ввиду острой кредитозависимости от банков уменьшили цену "квадрата" до уровня себестоимости. Близкие же к завершению дома девелоперы стараются достроить и всеми силами удержать цены от ощутимого падения". Косвенно подтверждает слова г-жи Скрипкиной Наталья Семченок, генеральный директор группы компаний "Маєток" (г. Киев; строительство, инжиниринг, операции с недвижимостью; с 2005 г.; 436 чел.): "Несмотря на колебания индекса цен на недвижимость, мы не планируем уменьшать стоимость домовладений. Наоборот - руководство компании уверено, что к моменту полной готовности городка коттеджи будут только дорожать. Цены в сегменте загородного строительства могут снижаться, но не на ликвидные объекты". По ее словам, весной компания планирует реализовать около 10% общего количества домовладений первого коттеджного городка "Маєток. Перлина Iталiї", а также около 20% городка "Маєток. Дiамант Грецiї". Продать 200 домовладений (в 2008 г. было реализовано 222 коттеджа) в коттеджном городке "Олимпик-Парк" (как было запланировано ранее) намерена в 2009 г. и девелоперская компания "Европа" (г. Киев; комплексное развитие крупных загородных территорий: строительство коттеджных поселков, городов-спутников; с 2007 г.; 71 чел.). При этом Сергей Елисеев, генеральный директор компании, поясняет: "Поскольку у нас изначально была весьма лояльная к потребителю цена, цены на домовладения мы не снижаем. Рассматривается только возможность их уменьшения для коттеджей, которые были построены компанией год назад за собственные средства". При этом г-н Елисеев заметил, что каких-то особых маркетинговых акций, направленных на увеличение количества продаж, реализовывать в компании также не будут. "Главный маркетинговый шаг в сегодняшних условиях - это демонстрация хорошей динамики строительства. В этом году мы планируем достроить все объекты, проданные ранее, т. е. более 300 коттеджей. Сейчас они находятся на разных стадиях готовности", - констатирует девелопер.
Основы маркетинга
К слову, как отмечают эксперты, компании, которые могут позволить себе не форсировать события, пусть и несколько медленнее (поскольку рынок все равно не поглощает сейчас значительных объемов), но действительно продолжают строить и продавать объекты (по данным "СВ Девелопмент", строительство и продажи ведутся в коттеджных городках Grand Villas, "Олимпик-Парк", "Севериновка", "Михайловский Сад", "Город Солнца", "Золоче Клаб", "Золоче-2", Montana Village, "Маєток. Дiамант Грецiї","Маєток. Перлина Iталiї", "Заспа Гольф" и "Золота Затока"). Тем более что сейчас, как рассказали специалисты, можно получить хорошие дисконты по стоимости как работ, так и строительных материалов. Кроме того, девелоперы могут привлечь к реализации проекта квалифицированных специалистов, которые ранее отказывались от заказов из-за высокой загрузки. Многие компании пересматривают концепции городков, пытаясь исправить ошибки, допущенные концептологами на стадии, когда рынок в условиях дефицита поглощал любые предложения.
В то же время рекламные бюджеты в условиях кризиса девелоперы коттеджных поселков урезают. Эксперты утверждают, что в новом сезоне актуальными станут не прямая реклама, а разработка и внедрение поощрительных программ для покупателей, их частичное кредитование, предоставление домовладений в аренду с последующим выкупом, отсрочка платежа и т. д. Впрочем, все это смогут позволить себе лишь компании, располагающие собственными или заемными средствами. "Несостоятельные девелоперы, безусловно, вряд ли выживут. Скорее всего, они будут вынуждены перепродать свои проекты иностранным инвесторам как для возможного дальнейшего развития, так и для полного изменения функционального назначения, концепции, совершенно иного использования земельного участка", - прогнозирует г-жа Долгова. Не исключено также, что некоторые проекты попросту будут заморожены до лучших времен, как это уже сделали отдельные девелоперы. Правда, оценить точно, сколько проектов коттеджных поселков заморожены либо полностью остановлены, эксперты, увы, не могут. "Этот сегмент рынка всегда оставался довольно закрытым, а в сложившихся условиях ситуация усугубилась: приостановка или прекращение работ по объектам широко не анонсируется - ведь это удар не только по текущему имиджу проекта, но и по имиджу компании и объекта в будущем", - говорит Наталья Долгова. Что касается сроков возобновления строительства, то Максим Белоус, директор департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI Век" (г. Киев; девелопмент, управление объектами недвижимости; с 1999 г.), считает, что они будут зависеть от глубины и длительности кризиса. "Многие стройки заморожены, но острая потребность в жилье осталась. Поэтому, как только рынок начнет оживать, спрос повысится как на квартиры, так и на загородное жилье", - прогнозирует специалист.
Относительно же запуска в 2009 г. новых проектов коттеджных городков мнения участников рынка разделились. Максим Белоус, например, считает, что "новые проекты вряд ли будут запущены". А вот Наталья Долгова убеждена, что если у компании есть продуманная концепция и средства для развития проекта, то сейчас - наиболее выгодное для проектирования и начала строительства (невысокая стоимость выполнения работ и материалов. - Ред.) время. "Проекты, стартующие на стадии стагнации или зарождения спроса, выйдут на рынок в момент его подъема и роста, и именно на них придется весь неудовлетворенный спрос", - считает эксперт. Кроме того, как справедливо заметил Сергей Елисеев, сейчас существенно снижаются оптовые цены на землю (без инженерных коммуникаций), что при наличии денег у девелопера может способствовать развитию новых проектов. Тем более что базовые работы займут до полутора лет, в течение которых, по прогнозам экспертов, ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, стабилизируется.
Артем Новиков (29),
управляющий партнер компании "Диалог-Классик" (г. Киев; инвестиционный консалтинг; с 2003 г.; 10 чел.):
- Методы продвижения проектов коттеджных городков, а также продажи коттеджей будут диверсифицироваться (с учетом показателей эффективности) для привлечения максимального количества покупателей. Здесь можно будет рассматривать параллельную работу отдела продаж девелопера и агентств недвижимости. В продвижении наиболее значительную роль будут играть инструменты формирования и поддержки положительной репутации застройщика, так как надежность и финансовая стабильность компании отчасти гарантируют, что проект будет успешно завершен. Таким образом, проведение PR-мероприятий должно стать одним из ключевых аспектов продвижения. К ним можно отнести регулярные публикации комментариев первых лиц компании-девелопера в профильных СМИ, участие в выставках и конференциях, поддержку интернет-сайта с демонстрацией хода строительных работ по проекту.
Наталья Долгова,
директор по маркетингу компании "Аврора Девелопмент" (г. Киев; девелопмент, консалтинг, брокеридж в сфере недвижимости; с 2006 г.; 25 чел.):
- Основной тенденцией рынка коттеджного строительства сейчас является переформатирование его из рынка продавца в рынок покупателя. И, как следствие, - фокусировка спроса на объектах, которые полностью удовлетворяют требованиям потребительского спроса. Положительной характеристикой украинского рынка загородного жилья является большой потенциальный спрос на жилую недвижимость. При ухудшении финансовых возможностей потребителей данный спрос не исчезает, он переходит в разряд отложенного. Более того, ввиду приостановки или прекращения работ по многим объектам при подъеме рынка дисбаланс спроса и предложения будет только увеличиваться.
Анна Скрипкина,
директор департамента управления недвижимостью ООО "ТИКО-Констракшн" (г. Киев; девелопмент коммерческой недвижимости; с 1998 г.; 150 чел.):
- При достаточном собственном капитале сейчас очень подходящий момент для выхода на рынок компаний, специализирующихся на загородной недвижимости. Ведь стоимость земельных участков снизилась в 2 раза, себестоимость строительства (в долларовом эквиваленте) - на 30-40%. В то же время с момента приобретения земельного участка до выхода на площадку проходит в среднем 12-16 месяцев, а к этому времени, мы полагаем, экономика "оживет". Правда, изменится соотношение собственного и привлеченного капитала. В частности, если ранее этот показатель составлял соответственно 40 к 60, то в течение нескольких последующих лет собственный капитал увеличится, так как покупатели будут опасаться приобретать незавершенные проекты. Так же будут себя вести и банки при выдаче кредитов.
Елена Романюк, Татьяна Стойко
http://investfunds.com.ua/
"Девелоперы, которые уже начали строить объекты, уменьшают стоимость домовладений. Это необходимая мера, тем более что цены на многие объекты были существенно завышены. В сложившихся условиях и в будущем застройщики будут закладывать в проекты гораздо меньший уровень рентабельности, чем ранее", - предполагает Наталья Долгова, директор по маркетингу компании "Аврора Девелопмент". С коллегой солидарен и Владимир Степенко, директор по маркетингу компании "СВ Девелопмент" (г. Киев; консалтинг в сфере загородной недвижимости и земли; с 2005 г.; 37 чел.). По его словам, в новом сезоне девелоперы будут готовы продавать коттеджи с доходностью не более 20%. "Например, если средняя себестоимость строительства 1 кв. м коттеджа сейчас составляет $500 плюс стоимость земельного участка и коммуникаций, то девелоперы будут готовы продать его за $1 тыс. плюс минимальная доходность, т. е. в среднем за $1,2 тыс. за 1 кв. м", - поясняет г-н Степенко.
В то же время Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью ООО "ТИКО-Констракшн", отмечает, что "нынешний кризис сразил не весь рынок коттеджного строительства - в зависимости от стадии строительства и этапа реализации поселки реагируют на сложившуюся ситуацию по-разному". В частности, коттеджные городки, строительство которых должно было начаться в 2008-2009 гг., пострадали, по словам г-жи Скрипкиной, больше, чем поселки, застройка которых была начата ранее: "Больше всего подешевели те объекты, где строительство пребывает на начальном этапе, - отдельные игроки ввиду острой кредитозависимости от банков уменьшили цену "квадрата" до уровня себестоимости. Близкие же к завершению дома девелоперы стараются достроить и всеми силами удержать цены от ощутимого падения". Косвенно подтверждает слова г-жи Скрипкиной Наталья Семченок, генеральный директор группы компаний "Маєток" (г. Киев; строительство, инжиниринг, операции с недвижимостью; с 2005 г.; 436 чел.): "Несмотря на колебания индекса цен на недвижимость, мы не планируем уменьшать стоимость домовладений. Наоборот - руководство компании уверено, что к моменту полной готовности городка коттеджи будут только дорожать. Цены в сегменте загородного строительства могут снижаться, но не на ликвидные объекты". По ее словам, весной компания планирует реализовать около 10% общего количества домовладений первого коттеджного городка "Маєток. Перлина Iталiї", а также около 20% городка "Маєток. Дiамант Грецiї". Продать 200 домовладений (в 2008 г. было реализовано 222 коттеджа) в коттеджном городке "Олимпик-Парк" (как было запланировано ранее) намерена в 2009 г. и девелоперская компания "Европа" (г. Киев; комплексное развитие крупных загородных территорий: строительство коттеджных поселков, городов-спутников; с 2007 г.; 71 чел.). При этом Сергей Елисеев, генеральный директор компании, поясняет: "Поскольку у нас изначально была весьма лояльная к потребителю цена, цены на домовладения мы не снижаем. Рассматривается только возможность их уменьшения для коттеджей, которые были построены компанией год назад за собственные средства". При этом г-н Елисеев заметил, что каких-то особых маркетинговых акций, направленных на увеличение количества продаж, реализовывать в компании также не будут. "Главный маркетинговый шаг в сегодняшних условиях - это демонстрация хорошей динамики строительства. В этом году мы планируем достроить все объекты, проданные ранее, т. е. более 300 коттеджей. Сейчас они находятся на разных стадиях готовности", - констатирует девелопер.
Основы маркетинга
К слову, как отмечают эксперты, компании, которые могут позволить себе не форсировать события, пусть и несколько медленнее (поскольку рынок все равно не поглощает сейчас значительных объемов), но действительно продолжают строить и продавать объекты (по данным "СВ Девелопмент", строительство и продажи ведутся в коттеджных городках Grand Villas, "Олимпик-Парк", "Севериновка", "Михайловский Сад", "Город Солнца", "Золоче Клаб", "Золоче-2", Montana Village, "Маєток. Дiамант Грецiї","Маєток. Перлина Iталiї", "Заспа Гольф" и "Золота Затока"). Тем более что сейчас, как рассказали специалисты, можно получить хорошие дисконты по стоимости как работ, так и строительных материалов. Кроме того, девелоперы могут привлечь к реализации проекта квалифицированных специалистов, которые ранее отказывались от заказов из-за высокой загрузки. Многие компании пересматривают концепции городков, пытаясь исправить ошибки, допущенные концептологами на стадии, когда рынок в условиях дефицита поглощал любые предложения.
В то же время рекламные бюджеты в условиях кризиса девелоперы коттеджных поселков урезают. Эксперты утверждают, что в новом сезоне актуальными станут не прямая реклама, а разработка и внедрение поощрительных программ для покупателей, их частичное кредитование, предоставление домовладений в аренду с последующим выкупом, отсрочка платежа и т. д. Впрочем, все это смогут позволить себе лишь компании, располагающие собственными или заемными средствами. "Несостоятельные девелоперы, безусловно, вряд ли выживут. Скорее всего, они будут вынуждены перепродать свои проекты иностранным инвесторам как для возможного дальнейшего развития, так и для полного изменения функционального назначения, концепции, совершенно иного использования земельного участка", - прогнозирует г-жа Долгова. Не исключено также, что некоторые проекты попросту будут заморожены до лучших времен, как это уже сделали отдельные девелоперы. Правда, оценить точно, сколько проектов коттеджных поселков заморожены либо полностью остановлены, эксперты, увы, не могут. "Этот сегмент рынка всегда оставался довольно закрытым, а в сложившихся условиях ситуация усугубилась: приостановка или прекращение работ по объектам широко не анонсируется - ведь это удар не только по текущему имиджу проекта, но и по имиджу компании и объекта в будущем", - говорит Наталья Долгова. Что касается сроков возобновления строительства, то Максим Белоус, директор департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI Век" (г. Киев; девелопмент, управление объектами недвижимости; с 1999 г.), считает, что они будут зависеть от глубины и длительности кризиса. "Многие стройки заморожены, но острая потребность в жилье осталась. Поэтому, как только рынок начнет оживать, спрос повысится как на квартиры, так и на загородное жилье", - прогнозирует специалист.
Относительно же запуска в 2009 г. новых проектов коттеджных городков мнения участников рынка разделились. Максим Белоус, например, считает, что "новые проекты вряд ли будут запущены". А вот Наталья Долгова убеждена, что если у компании есть продуманная концепция и средства для развития проекта, то сейчас - наиболее выгодное для проектирования и начала строительства (невысокая стоимость выполнения работ и материалов. - Ред.) время. "Проекты, стартующие на стадии стагнации или зарождения спроса, выйдут на рынок в момент его подъема и роста, и именно на них придется весь неудовлетворенный спрос", - считает эксперт. Кроме того, как справедливо заметил Сергей Елисеев, сейчас существенно снижаются оптовые цены на землю (без инженерных коммуникаций), что при наличии денег у девелопера может способствовать развитию новых проектов. Тем более что базовые работы займут до полутора лет, в течение которых, по прогнозам экспертов, ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, стабилизируется.
Артем Новиков (29),
управляющий партнер компании "Диалог-Классик" (г. Киев; инвестиционный консалтинг; с 2003 г.; 10 чел.):
- Методы продвижения проектов коттеджных городков, а также продажи коттеджей будут диверсифицироваться (с учетом показателей эффективности) для привлечения максимального количества покупателей. Здесь можно будет рассматривать параллельную работу отдела продаж девелопера и агентств недвижимости. В продвижении наиболее значительную роль будут играть инструменты формирования и поддержки положительной репутации застройщика, так как надежность и финансовая стабильность компании отчасти гарантируют, что проект будет успешно завершен. Таким образом, проведение PR-мероприятий должно стать одним из ключевых аспектов продвижения. К ним можно отнести регулярные публикации комментариев первых лиц компании-девелопера в профильных СМИ, участие в выставках и конференциях, поддержку интернет-сайта с демонстрацией хода строительных работ по проекту.
Наталья Долгова,
директор по маркетингу компании "Аврора Девелопмент" (г. Киев; девелопмент, консалтинг, брокеридж в сфере недвижимости; с 2006 г.; 25 чел.):
- Основной тенденцией рынка коттеджного строительства сейчас является переформатирование его из рынка продавца в рынок покупателя. И, как следствие, - фокусировка спроса на объектах, которые полностью удовлетворяют требованиям потребительского спроса. Положительной характеристикой украинского рынка загородного жилья является большой потенциальный спрос на жилую недвижимость. При ухудшении финансовых возможностей потребителей данный спрос не исчезает, он переходит в разряд отложенного. Более того, ввиду приостановки или прекращения работ по многим объектам при подъеме рынка дисбаланс спроса и предложения будет только увеличиваться.
Анна Скрипкина,
директор департамента управления недвижимостью ООО "ТИКО-Констракшн" (г. Киев; девелопмент коммерческой недвижимости; с 1998 г.; 150 чел.):
- При достаточном собственном капитале сейчас очень подходящий момент для выхода на рынок компаний, специализирующихся на загородной недвижимости. Ведь стоимость земельных участков снизилась в 2 раза, себестоимость строительства (в долларовом эквиваленте) - на 30-40%. В то же время с момента приобретения земельного участка до выхода на площадку проходит в среднем 12-16 месяцев, а к этому времени, мы полагаем, экономика "оживет". Правда, изменится соотношение собственного и привлеченного капитала. В частности, если ранее этот показатель составлял соответственно 40 к 60, то в течение нескольких последующих лет собственный капитал увеличится, так как покупатели будут опасаться приобретать незавершенные проекты. Так же будут себя вести и банки при выдаче кредитов.
Елена Романюк, Татьяна Стойко
http://investfunds.com.ua/