В отличие от жилой, коммерческая недвижимость является средством заработка и поэтому, какой бы кризис в стране не был, коммерческая недвижимость все равно будет приносить доход. Может быть, не такой большой, как хотелось бы, но доход все равно будет. А значит, избавляться от «курицы…» желающих будет не много.
Теперь по сути вопроса. Без сомнения, коммерческая недвижимость уже начала дешеветь и, очевидно, будет дешеветь и дальше. Насколько долгим и глубоким будет процесс падения цен на коммерческую недвижимость, сказать сложно. Ведь этот процесс напрямую связан с экономическим положением во всех сферах деловой активности: начиная от производственной деятельности и кончая торговлей! Собственно, от развития ситуации в разных секторах экономики и будет зависеть стоимость в разных сегментах коммерческой недвижимости.
Именно, в различных сегментах! Почему-то, у нас принято делить недвижимость исключительно на «жилую» и «коммерческую». Но давно известно, что коммерческая недвижимость делится на сегменты, которые являются, по сути, изолированными рынками и подчиняются своим, отличным от других сегментов, законам. Таких основных сегментов можно выделить три:
1. Недвижимость офисного назначения;
2. Недвижимость производственно-складского назначения;
3. Недвижимость торгового назначения.
Каждый из этих сегментов по-разному развивался, по-разному реагирует на финансовый кризис, по-разному будет из кризиса выходить. Поэтому, попробуем анализировать приведенные сегменты отдельно.
Наиболее уязвимым для кризисных явлений является первый сегмент – офисной недвижимости. Именно в этом сегменте наиболее ярко проявляется (и будет проявляться дальше) влияние кризиса. Офисные помещения, как правило, не задействованы в производственном процессе и являются вспомогательными площадями. Поэтому, именно ими целесообразно пожертвовать в первую очередь в целях экономии. Такая жертва практически не оказывает негативного влияния на производственный процесс. Именно такую ситуацию мы и наблюдаем последние полгода: спрос на офисные помещения активно падает. Причем, величина падения спроса, со временем, только увеличивается! Сдать в аренду помещения в офисных центрах становится все сложнее. В Харькове средний уровень наполненности офисных центров приближается к 70%. И это при том, что средняя стоимость аренды помещений в профессиональных офисных центрах, за последние полгода также упала в среднем на 15%. А ведь еще полгода назад в таких комплексах свободные площади можно было найти лишь «случайно». Цифры, пока еще, не катастрофичные, но тенденции показательные. И это на фоне растущих затрат на обслуживание: суммы за водоснабжение, водоотведение, электричество активно увеличиваются. Если тенденция сохранится, к концу 2009 года мы можем увидеть в продаже готовые офисные комплексы, продажа которых производится вследствие того, что эксплуатационные расходы превышают доходы от сдачи помещений в аренду и содержание таких комплексов приносит убытки.
Вторым по порядку у нас указана недвижимость производственно-складского назначения. На сегодняшний день, это сегмент, который вообще практически не ощутил на себе какого-либо влияния кризиса. Кризис в сегменте складской недвижимости проявляется пока только в том, что арендные ставки (а, значит, и доходность) растут значительно медленнее, чем прогнозировалось, либо просто не растут. И это, несмотря на то, что складские площади также являются вспомогательными. По крайней мере, такое положение справедливо для профессиональных складских комплексов.
Производственные площади уже давно находятся либо в собственности непосредственно производителей, либо переоборудованы в складские. Собственники, несмотря на снижение производства, избавляться от площадей не спешат, а, следовательно, в продаже их больше не становится. Спрос также не велик, но слишком явного превышения предложения над спросом не наблюдается. Собственно, на сегодняшний день, на рынке продаж производственных площадей наблюдается определенный паритет: собственники не продают, покупателей нет.
Складские площади, как уже говорилось, лишь уменьшили доходность, но в убытки своих собственников не вводят. Такое положение ведет к тому, что в ближайшее время ожидать существенного снижения цен продажи производственно-складских площадей не приходится. Единственным фактором, который угрожает этому сегменту – это валютные колебания. Именно падение курса гривны по отношению к свободно конвертируемым валютам, может оказать негативное влияние на стоимость производственно-складских помещений и привести к увеличению предложения таких площадей в продаже. Но, в ближайшие полгода существенного изменения баланса спрос-предложение в этом сегменте не прогнозируется.
Самым мобильным сегментом рынка коммерческой недвижимости является сегмент торговой недвижимости. Именно этот сегмент в последние годы наиболее активно притягивал к себе спекулянтов. Именно в этот сегмент рынка были направлены наибольшие (если брать в расчет черту города Харькова) средства. Причем, в большинстве своем, – это были заемные средства. Именно в этом сегменте сегодня наблюдается самая непредсказуемая ситуация: с одной стороны, торговые помещения, сдаваемые в аренду, по-прежнему приносят доход, с другой стороны, падение арендных ставок уже привело к тому, что величина аренды зачастую не перекрывает платежей по обслуживанию кредита. Следовательно, торговые помещения, приобретавшиеся с привлечением заемных средств с целью получения дохода через аренду, начинают приносить убытки своим собственникам! По этой причине, сейчас в продаже появилось много предложений весьма привлекательных объектов торговой недвижимости по довольно интересным ценам (по крайней мере, еще полгода назад о таких ценах потенциальные покупатели даже не мечтали). Пока такие объекты покупаются слабо. Но, тем не менее, продажи происходят. Учитывая то, что торговые помещения обладают дефицитностью по своей природе, можно прогнозировать, что падение цен в этом сегменте будет кратковременным (пока не поменяются собственники) и не глубоким. За последние полгода торговая недвижимость уже потеряла в цене около 35%. Но до конца 2009 года падение, вряд ли превысит еще 20%.
Подводя итог этого небольшого анализа, можно сказать, что больше всего потеряют в цене офисные помещения. Цены на них еще до конца 2010 года могут упасть в 2-3 раза. В то время, как производственно-складские помещения «просядут» в цене не более, чем на 30-40%. И даже это проседание будет вызвано, в основном, нестабильностью национальной валюты. Торговая недвижимость будет продолжать падать, ориентировочно, еще до конца 2009 года, а в 2010 году падение цен в сегменте торговой недвижимости остановится и, даже, не исключен некоторый рост по особо дефицитным позициям.
http://h.ua/
Источник: feedproxy.google.com