КОНЪЮНКТУРА МОМЕНТА
Как уже писал БИЗНЕС (см. №51-52 от 22.12.08 г., стр.100, 101; №3 от 19.01.08 г., стр.86-89), с принятием Закона №3354 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” государство взяло на себя обязательства, которые смело можно назвать инвестиционными. В частности, власти наобещали застройщикам направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50-70% и более. Однако обещанная “скорая помощь”, похоже, имеет реальные шансы застрять в “пробках” чиновничьих кабинетов и не поспеть к нуждающимся вовремя. Наталья Доценко-Белоус, старший юрист компании “Василь Кисиль и Партнеры” (г.Киев; юридические услуги; с 1992 г.; 114 чел.), комментирует ситуацию: “Основными источниками финансирования государственной поддержки строительных проектов по Закону №3354 являются средства стабилизационного фонда (государственного бюджета) и местных бюджетов. При этом следует учесть тот факт, что в большинстве случаев в местных бюджетах средства на эти цели не были предусмотрены, а стабилизационный фонд будет сформирован в лучшем случае к концу 2009 г. (по результатам приватизации государственного имущества). Таким образом, очевидно, что господдержки строительства жилья следует ожидать не ранее 2010 г., если Украина к этому моменту не начнет выходить из кризиса”.
Отметим, что сразу после новогодних праздников БИЗНЕС попробовал выяснить в Минрегионстрое, сколько же все-таки застройщиков могут рассчитывать на господдержку в 2009 г. На что получил ответ, косвенно подтверждающий предположения юриста: “Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно. Сейчас мы не готовы назвать ни общее количество объектов, ни количество тех объектов, готовность которых составляет более 70%”.
Другими словами, как сказал оператор рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным, хотя государство якобы согласилось помочь строительной отрасли, на самом деле оно поддержит только “избранных”. Тем же, кто к таковым не относится, необходимо, по его словам, искать другие варианты решения проблемы. Например, “законсервировать” строительство. Правда, как отмечают эксперты, это могут позволить себе сделать лишь немногие застройщики (несмотря на практически прямое разрешение, предписанное Законом №3354), в частности, те, кто строил объекты за собственные средства. Те же, кто реализовывал проекты на заемные деньги, “законсервировать” стройку полностью не смогут, поскольку в любом случае вынуждены платить проценты по кредитам.
Еще одним выходом из сложившейся ситуации может стать привлечение девелоперами “быстрых” денег за счет продажи уже готовых объектов коммерческой недвижимости. Правда, Андрей Борщ, исполнительный директор компании “Риал Истейт Солюшнз” (г.Киев; девелопмент, консалтинг; с 2001 г.; 26 чел.), отмечает: “Сейчас на рынке активно действуют только специфические инвесторы (я называю их “ковбоями”), которых интересуют готовые объекты коммерческой недвижимости с доходностью 20% годовых и окупаемостью 5 лет (показатели, практически недостижимые в условиях кризиса). Они готовы покупать эти объекты по “варварской” цене и преподносят это как помощь”.
Впрочем, по словам экспертов, уже скоро (в марте-апреле 2009 г.) игроки рынка начнут понимать, что краткосрочные меры не работают, и перестанут избавляться от доходных готовых объектов (а если и будут продавать, так сразу корпоративные права. — Ред.). Не исключено также, что они обратят внимание на сравнительно новые бизнес-направления. Например, тот же девелопмент доходного (арендного) жилья. Ведь если в условиях быстрорастущего рынка этот бизнес расценивался как малодоходный, то сейчас доходы от сдачи в аренду квартир, которые никто не покупает, придутся девелоперам весьма кстати.
ПО РАСЧЕТУ
Как утверждают эксперты, легче всего пойти по пути девелопмента доходного (арендного) жилья тем застройщикам, у которых есть средства на завершение “недостроев”. Правда, по словам Владимира Германова, руководителя отдела маркетинга и PR ООО “Строительно-инвестиционная компания “Київ Житло-Інвест” (г.Киев; девелопмент, строительство; с 2001 г.; 30 чел.), из 88 застройщиков, возводящих жилье в столице, такими средствами располагают не более 10. Единственным сдерживающим фактором при выборе этой стратегии развития для таких застройщиков, по словам экспертов, может быть “психологическое невосприятие” рынка аренды. “Чтобы достроить дом самому и, на свой страх и риск, сдавать непроданные квартиры в аренду (пусть даже до момента, когда начнется оживление рынка), застройщику нужно изучить рынок аренды жилья, предусмотреть в уставе компании такой вид деятельности (если он там не фигурирует) и решить, стоит ли ему самому заниматься работой с арендаторами или отдать эту деятельность на аутсорсинг (скажем, крупному агентству недвижимости). При кажущейся простоте этого выхода из ситуации застройщикам трудно преодолеть всегда существовавший барьер между рынками продажи жилья и его аренды (управления)”, — говорит г-н Германов. Причина этого, по словам оператора, — отсутствие в компаниях-застройщиках профессиональных продавцов и маркетологов, деятельность которых никогда не ставилась во главу угла, поскольку задачей №1 для застройщика всегда была организация строительства, а продажи, как неспецифический вид деятельности, просто “прилагались” к ней. Впрочем, несмотря на отсутствие очевидного желания заниматься арендой, решающим фактором при выборе этого вида деятельности застройщиками может стать объем непроданного жилья. Если он составляет 30% и более, то точно будет повод задуматься о сдаче квартир в аренду.
Гораздо более трудным окажется положение тех застройщиков, у которых, помимо общего нежелания вникать в смежный (арендный) сегмент, наблюдается банальное отсутствие финансов на завершение “недостроя”. Найти инвесторов-“меценатов” в условиях кризиса доверия к первичному рынку жилья — утопия. Следовательно, рассчитывать можно только на личные контакты, “встречи без галстуков” и прочие атрибуты общения с крупными частными инвесторами, а попросту — с очень богатыми людьми. Но доступ “к телу” такого человека — это только половина дела. Даже просьбу к близкому другу, если речь идет о “кругленькой” сумме, надо предварить описанием экономической целесообразности вложения. Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании “ТММ” (г.Киев; девелопмент и строительство; с 1994 г.; 3,2 тыс.чел.), уверяет, что объем инвестиций в завершение строительства объекта (эконом-класса примерно с 70%-ной готовностью) стартует от $10 млн. А по экономическим показателям такой проект (финансирование “недостроя” с целью получить доходный дом, подъезд и т.п.) сопоставим с гостиничным бизнесом, где доходность составляет 10-12% годовых, а окупаемость колеблется в пределах 8-10 лет. Правда, с точки зрения управления таким объектом недвижимости эти подвиды деятельности отличаются, поэтому за рубежом гостиницами и доходными домами занимаются разные операторы.
К слову, в развитых странах доходные дома давно не новички на рынке жилья. Так, доля арендного жилья (в общем количестве), к примеру, в Германии составляет 60%, Швеции — 57%, Нидерландах — 55%, Франции — около 45%, Дании — 44%, Японии и США — примерно 34%.
В Украине это направление пока отдано на откуп мелким частным инвесторам, которые владеют и сдают в аренду максимум до 10 квартир. Что касается крупных частных инвесторов, то доходность 8-9% годовых на рынок аренды до сих пор их не привлекала. В частности, по расчетам аналитиков компании “Канзас” (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2002 г.; около 40 чел.), “владелец квартиры, предназначенной для сдачи в наем, предполагает, что каждая тысяча долларов от стоимости квартиры принесет в среднем арендный доход на уровне $87,5 в год” (т.е. находится в пределах 9% годовых. — Ред.). Правда, в последнее время ставки аренды квартир, по крайней мере, в долларовом эквиваленте, стремительно падают (например, если еще в начале осени арендная плата за однокомнатную квартиру составляла $600-700 в месяц, то сейчас — $300), поэтому рассчитывать даже на доходность в 8-9% владельцам готовых квартир затруднительно. Вместе с тем стоимость квартир как на вторичном, так и на первичном рынках в столице также падает, поэтому инвестирование в завершение “недостроев” с дальнейшей сдачей их в аренду вряд ли будет убыточным. Более того, как утверждают эксперты, крупные инвесторы могут рассчитывать на доход от аренды жилья на уровне 12-13% годовых. В частности, вложив, к примеру, около $10 млн в завершение киевского “недостроя”, инвестор получает 75 квартир с отделкой (со средней площадью 80 кв.м). Сделать это можно либо купив корпоративные права компании-заказчика, либо заключив так называемый договор инвестиционного генподряда (где обязательно нужно предусмотреть рычаги контроля оперативной деятельности застройщика). По словам г-на Говоруна, в ближайшем будущем себестоимость строительства 1 кв.м дома эконом-класса составит $850 (судя по всему, речь идет о докризисном курсе доллара. — Ред.), еще $500 за 1 кв.м уйдет на отделку и коммуникации. “Начинка” стандартной квартиры, которую можно сдавать в аренду, по его мнению, уложится в $300 за 1 кв.м. Итого, стоимость 1 кв.м жилья, пригодного к сдаче внаем, составит $1,5 тыс. В бизнес-плане конкретного проекта, конечно, также нужно учитывать затраты на дальнейшее управление и обслуживание объекта, продвижение, маркетинг и т.д. “В конечном итоге инвестора будет интересовать проект, гарантирующий, как минимум, 12-13% годовых”, — считает г-н Говорун. Впрочем, эксперты утверждают, что пока цены на жилье в Киеве продолжат снижаться (индикатором этого процесса служит “вторичка”), инвесторы не будут торопиться с заключениями сделок по финансированию “недостроев”. Хотя и будут присматриваться к таким объектам.
А как у них
В странах Восточной Европы “хорошо забытые” доходные дома начали возрождаться в начале 1990-х годов. Например, доходные дома в Праге (Чехия) сразу стали предметом коммерческого интереса заграничного капитала. Причиной тому послужили так называемые реституции (большую часть собственности, которая была национализирована коммунистами в 1948 г., государство вернуло предыдущим владельцам, за исключением периода с 1945 г. по 1948 г., когда имущественных прав были лишены нацисты и их пособники). Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников либо же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Вместе с тем в Чехии до весны 2007 г. государство регулировало уровень квартплаты, поэтому быть сверхприбыльным бизнесом доходные дома не могли.
Интерес к ним на просторах СНГ появился гораздо позже. Например, в России первый доходный дом был построен в 2003 г. в Москве в Большом Николоворобинском переулке. Второй тоже в Москве, на Плющихе, третий — на Пречистенской набережной. Все три дома относятся к элитной недвижимости, а арендные ставки в них составляют несколько тысяч долларов в месяц — довольно дорого, даже по московским меркам. В 2006 г. доходными домами в России “занялось” государство. Например, в 2008 г. под эгидой московского правительства в Москве появились два доходных дома для “льготников”: студентов и очередников. Предполагается, что для них будут введены понижающие среднерыночную ставку арендной платы коэффициенты, зависящие от времени ожидания в очереди. Всего же в Москве в 2009 г. планируют обустроить 23 доходных дома, а до 2012 г. — еще 200 домов общей площадью 2,4 млн кв.м. Предполагается, что частично они будут принадлежать частным инвесторам. Возможно, под доходные дома будут переоборудованы и бывшие общежития.
ТАЙНЫ АРЕНДЫ
Разбить в пух и прах зарождающийся тандем между застройщиками и крупными частными инвесторами, увы, сейчас способны два обстоятельства. Первое — это изменчивый и непредсказуемый рынок аренды. “Прошлогодний тренд к увеличению количества предложений на этом рынке сохранился и с каждым днем укрепляется (см. “Предложение…”. — Ред.), что влияет на снижение уровня арендных ставок (по итогам 2008 г. арендные ставки в долларовом эквиваленте уменьшились в среднем на 38%, кроме того, большинство арендодателей зафиксировали цены в гривне. — Ред.)”, — говорит Сергей Костецкий, аналитик компании “СВ Девелопмент” (г.Киев; консалтинг в сфере загородной недвижимости; с 2005 г.; около 40 чел.). По его мнению, эта тенденция будет продолжаться и в 2009-2010 гг., потому что именно в этот период на рынок аренды будут поступать “инвестиционные” квартиры, владельцы которых просто “застряли” с продажей объектов недвижимости. Вместе с тем дальнейшая устойчивость спроса на рынке аренды тоже внушает опасения. “Спрос на арендное жилье, который мы наблюдали в 2007-2008 гг., следует ожидать не раньше второй половины 2011 г. До этого срока предложение, уже имеющееся на рынке, поглощаться не будет. Но и дальнейший спрос, на мой взгляд, будет зависеть исключительно от политического курса Украины. Не секрет, что львиную долю арендаторов на рынок “поставляет” малый и средний бизнес. К сожалению, он у нас не в фаворе (по прогнозам БИЗНЕСа, в 2009 г. количество субъектов малого и среднего бизнеса достигнет уровня 2004 г. и составит 2,1 млн, что на 500 тыс. меньше, чем в 2008 г.; см. №51-52 от 22.12.08 г., стр.81-83. — Ред.)”, — говорит Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (г.Киев; общественная организация; с 2007 г.; около 130 компаний).
Таким образом, высокий уровень конкуренции со стороны частных квартир, предлагаемых под съем, и “вымывание” с рынка самых широких слоев арендаторов являются серьезными сдерживающими факторами для развития доходных домов. Но, надо отметить, на инвестиции в объекты коммерческой недвижимости “фактор арендатора” тоже действует, а значит, уравнивает шансы доходного жилья и, скажем, торгового центра на привлечение инвестиций.
Ко второму обстоятельству г-н Борщ, в частности, относит сами объекты-“недострои”. “Чтобы выбрать проект, нужно провести строительный аудит. И если заказчик не отслеживал объект с самого начала, то, к примеру, технический аудит провести, к сожалению, невозможно (если только скрытые работы не документировались. — Ред.). Сложности наверняка возникнут и с маркетингом — придется проводить новое исследование, которое отобразит новую конъюнктуру рынка”, — говорит г-н Борщ.
Впрочем, инвесторов, которые имеют возможности и, главное, желание ввязываться в новую для себя деятельность, не так уж много. Поэтому, считают эксперты, “освоить” таким путем удастся не более 10% рынка незавершенного строительства. А вот станет ли такая, в некотором роде вынужденная, мера основой для развития рынка “доходных домов” (западного формата) в будущем, покажет время.
Татьяна Николаева
Источник: agent.ua