На последней пленарной неделе Верховная Рада внесла изменения в закон «Об оценке земель», утвердив сроки проведения нормативно-денежной оценки украинской земли. Депутаты поддержали инициативу Кабинета Министров Украины, предложившего проводить нормативно-денежную оценку земель населенных пунктов не реже, чем один раз в 5-7 лет.
В отношении сельскохозяйственных земель подобная норма была предусмотрена с момента принятия в 2003 году Закона «Об оценке земель». Но одно дело принять какой-либо Закон, и совсем другое – обеспечить выполнение заложенных в нем норм и требований. Так нормативно-денежная оценка сельскохозяйственных земель единственный раз была проведена в Украине в далеком 1995 году. Таким образом, определение размеров земельного налога и величины арендной платы за землю до сих пор проводится на основании устаревших (пусть и индексированных) данных.
О том, как изменилась ситуация с качеством наших черноземов, какие факторы сегодня не позволяют Украине сформировать полноценный рынок земли, кто и почему тормозит формирование государственного земельного кадастра – об этом «proUA») поговорил с Николаем Кобцем, старшим экспертом аналитико-консультационного центра Программы развития ООН. Сам Центр не только отслеживает ситуацию в украинской экономике, но и готовит свои рекомендации нашим властям для преодоления кризисных явлений на рынках. В том числе – и о ситуации на рынке земли. Правда, к этим рекомендациям украинские власти далеко не всегда прислушиваются.
Николай Иванович, почему на ваш взгляд своевременно не выполнялась нормативно-денежная оценка сельскохозяйственных земель?
Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится отдельно по пахотным землям, землям под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами. В основу такой оценки положен рентный доход, получаемый с пахотных земель при производстве зерновых культур, который не в последнюю очередь зависит от состояния (плодородия) этих земель.
Но реальность проведения такой оценки в этом году остается туманной. Потому, что проведение этих работ требует финансовых затрат. И в нынешних условиях изыскать деньги на проведение нормативно-денежной оценки земли будет достаточно сложно.
А сколько нужно средств?
Мне сложно об этом говорить, поскольку я не задавался отдельным изучением данного вопроса. Но я уверен, что проведение этих работ потребует значительного финансирования. Но, поскольку последние работы в этом направлении были проведены в 1995-м году (данными которых, с учетом инфляционной индексации, мы и пользуемся сегодня), я считаю, что за это время качество земель значительно изменилось. И изменилось, к сожалению, в худшую сторону.
Если посмотреть на динамику внесения минеральных и органических удобрений, особенно в период кризисных 90-хх годов, то можно констатировать, что по разным группам неорганических удобрений внесение уменьшились от 3 до 8 раз. А органических удобрений сейчас вноситься почти в 10 раз меньше, чем в 1990 году – меньше 1 тонны на гектар.
Можно сказать однозначно – один из фундаментальных законов почвоведения, а именно так называемый «закон возврата» у нас не работает. Вынос питательных веществ из почвы превосходит их внесение. И, соответственно, наблюдается снижение плодородия почвы. Насколько – я не могу сказать. Для этого необходимо выполнение масштабных работ по агрохимической паспортизации всех сельскохозяйственных угодий.
Качество почвы также ухудшается вследствие низкой общей культуры земледелия и применения несовершенных агротехнологий. Типичным явлением стало нарушение севооборотов, существенное сокращение площадей под зернобобовыми и многолетними бобовыми травами. Высокий уровень распаханности угодий, расширение посевов энергонасыщенных культур (таких как подсолнечник, сахарная свекла, кукуруза на зерно, рапс), неудовлетворительное состояние лесозащитных полос привели к развитию небывалых эрозионных процессов. Ежегодные потери грунта представляют, в среднем, 15-20 тонн из гектара. Свыше 30 млн. га земель сельскохозяйственного назначения на сегодня признано деградированными, а от 14 до 17 млн. га – эрозионно-опасными.
Вообще можно сказать, что ситуация с охраной земель и сохранением плодородия украинских черноземов – критическая.
Вы провели исследование, в котором попытались смоделировать ситуацию на рынке сельскохозяйственных земель в случае отмены моратория на их куплю-продажу. Какие особенности в ходе этого моделирования Вы для себя заметили?
Для моделирования возможных сценариев развития ситуации я использовал упрощенную модель рынка, а само моделирование выполнял с помощью географической информационной системы – ГИС. В модели были «зашиты» только земельные доли (паи) и рассматривались только операции их купли-продажи и аренды.
Исследование показало значительную неоднородность рынка с/х земель и позволило выявить ряд региональных особенностей его формирования. Основными вопросами, которые меня интересовали, были следующие:
- Будет ли наблюдаться массовая скупка земель сельскохозяйственного назначения?
- Кто будет наиболее активным “игроком” на ринке сельскохозяйственных земель?
- Какой баланс спроса/предложения земельных участков будет складываться в разных регионах Украины?
- Каким образом будут формироваться рыночные цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения?
- Не приведет ли активизация на рынке с/х земель к усилению инфляционных процессов вследствие появления у населения огромной денежной массы?
И какая же стоимость всех паев Украины?
Если исходить из того, что в Украине распаевано 27,5 млн га сельхозугодий, то по состоянию на 1 января 2008 года стоимость этих земель составляла 252 млрд. грн или почти 50 млрд. долларов США. С учетом индексации нормативно-денежной оценки по состоянию на 1 января 2009 года и при нынешнем курсе Нацбанка 7,7 гривен за доллар США сейчас в денежном выражении это около 291 млрд. грн или 37,8 млрд долларов. Как видим благодаря индексации гривневая стоимость земель возросла, тогда как в долларовом выражении суммарная стоимость всех паев уменьшилась на 12,2 миллиардов.
Из-за обесценивания гривны?
Мы не говорим, что потеряли эти 12 млрд долларов. Здесь уместнее сказать о недополученной прибыли. И академик Геец (Валерий Геец, глава института экономики и прогнозирования НАН Украины – «proUA») совершенно верно заметил, что во времена кризисов стоимость всех активов снижается. И кризис, конечно, не самое лучшее время, чтобы продавать эти активы. Это удачное время, чтобы покупать для тех, кто обладает достаточным финансовым ресурсом.
С другой стороны и активность покупателей сегодня снижается?
Кризис не пройдет даром. И я бы не сказал, что рынок земли вернется на прежние позиции – это будет что-то принципиально новое. Все понимают, что сегодня земля очень привлекательный актив. Хочу процитировать Алана Гринспена (Алан Гринспен, экс-председатель Федеральной резервной системы США – «proUA»), который сказал, что во времена кризиса, когда производства становятся нерентабельными, собственники будут стремиться сохранить свои деньги путем скупки самого ликвидного актива - земли. То есть, желающих купить землю будет более чем достаточно.
Я знаю, что вы сторонник снятия моратория на куплю-продажу сельхозугодий. Однако, не считаете это решение своевременным. Почему?
Один из моментов, о котором я уже упоминал – это значительное снижение стоимости активов. Другой аргумент - для полноценного функционирования земельного рынка право собственности на землю должно быть гарантировано. Кстати, в действующем Земельном Кодексе Украины (статья 1, пункт 2) именно так и сказано « право собственности на землю гарантировано». И совершенно не развита эта мысль, с точки зрения, кем это право гарантировано, какие органы и институции обеспечивают это гарантирование и каковы механизмы обеспечения данной гарантии. Ведь на рынках сельхозземель, которые в разных странах складывались столетиями (например, Ирландия в прошлом году отпраздновала 300-летие своей регистрационной системы), ключевым фактором является именно гарантирование права собственника. И предусмотрен целый ряд механизмов такого гарантирования. Ну, например, при составлении кадастра были допущены ошибки – геодезические, топографические и т. п. Если это выявляется в процессе купли-продажи, собственник не несет убытки. Государство создает специальный фонд, который и занимается покрытием убытков собственника вследствие несовершенства кадастра. Действия этого Фонда также распространяются на покрытия убытков, которые нанесли действия людей, которые работают в системе регистрации прав. То есть, собственник не пострадает в любом случае.
Земля всегда была предметом споров. И, скажем, крайним механизмом защиты является восстановление справедливости в судебном порядке. Но для этого в государстве должна быть эффективная судовая система.
Которой у нас нет…
Некоторые мне приводят следующий пример: в соседней Польше, несмотря на незавершенность работ по созданию земельного кадастра и системы регистрации прав рынок сельскохозяйственных земель успешно функционирует.
Отсюда и предложения – мол, в Украине также надо открыть рынок, а параллельно продолжать создание кадастра, системы регистрации прав и т. д. Но радикальное отличие польской ситуации от нашей - там эффективно работает судовая система. Поляки в свое время провели люстрацию, «выкорчевали» мрачное наследие коммунистического прошлого. И там суды работают. У нас же судебная реформа не проведена, уровень коррупции зашкаливает. И простому человеку добиться в судах справедливости довольно сложно.
У любого земельного рынка есть две институциональные компоненты– земельный кадастр и система регистрации прав. Они могут быть организованы как совместно (единая кадастрово-регистрационная система), так и функционировать и раздельно. Но они должны быть!
Ведь кадастр дает информацию о том, с каким объектом производится трансакция и где этот объект находится. Это физические характеристики предмета сделки – земельного участка. Это его координаты, площадь, качество земли и т. д. А реестр прав – институция, которая гарантирует, что трансакцию совершает действительно собственник участка или лицо уполномоченное на это. Если хотя бы одного из этих компонентов нет, назвать это рынком нельзя. Поэтому у нас и получается, что на один участок иногда претендует 3-4 собственника. И у всех есть акт. В судах же доказать ничего не возможно. Документы на землю где-то сгорели, где-то их выкрали, там «стерлась случайно» база данных. И все это приводит к колоссальному хаосу.
Но почему мы не можем завершить работу над тем же кадастром?
Я могу сказать на этот счет свое личное мнение. У нас любят оправдываться, когда что-то не сделано, нехваткой средств. Украина получила в 2003-м году кредит от Мирового банка на окончание выдачи государственных актов прав собственности на землю и на создание системы кадастра. На выполнение этих работ была предусмотрена довольно солидная сумма – около 195 млн. долларов. Спустя 3-4 года после начала проекта при оценке эффективности выполнения проекта было выявлено, что процент освоения этих средств очень незначительный – 7-8% всего. Использование этих средств было крайне неэффективным. Кстати, 6 февраля уже этого года началась очередная проверка хода выполнения данного проекта.
То есть, не было инициативы на использования этих средств со стороны Украины?
На мой взгляд, тут основную роль сыграла так называемая «политическая составляющая». Ведь наличие кадастра, нормальное его функционирование делает невозможным осуществление многих махинаций. И поэтому, для многих заинтересованных лиц в некоторых случаях удобнее, чтобы этого кадастра не существовало. Или, чтобы он был несовершенен...
То есть, деклараций от наших властей по тому же кадастру звучит много, но реальные шаги не предпринимаются. Вот и существуют у нас четыреста разрозненных кадастров. И, поэтому могу только процитировать вновь пришедшего руководителя Госкомзема – «кадастра в Украине нет».
Но и не сказал, когда он будет…
Да, не сказал. И вряд ли он это скажет. К сожалению, у нас на многие руководящие посты в государстве люди назначаются не по их профессиональным качествам, а по политической принадлежности, по отстаиванию чьих-то интересов.
И еще один момент, на который я бы хотел обратить внимание. Почему проект Мирового банка у нас долго «буксовал»? Прежде всего, свою роль сыграл межведомственный конфликт интересов. Было принято политическое решение о создании единой кадастрово-регистрационной системы, по принципу так называемого «единого окна». У нас же любят все делать в «едином окне». Ведь у нас все делается «для людей». И считается, что «единое окно» упрощает процедуру. Но реально у нас получилось так: кадастр находиться в ведении Госкомзема, а регистрация прав на недвижимость и их ограничений реально ведется государственным предприятием «Информационный центр» Министерства юстиции Украины.
Я считаю, что глубокие корни наших проблем и лежат в несовершенстве законодательных определений. Что такое не-дви-жи-мость? Ну, нигде в мире нельзя купить дом, не купив при этом земельный участок. Это же неразрывные понятия, одно целое. У нас же ведется отдельный реестр на здания, сооружения и т. д., Поэтому, и возникают коллизии, когда кто-то является собственником здания, а земля под этим зданием принадлежит другому собственнику.
Но у нас и крупные заводы принадлежат частному собственнику, а земля под ними – государству…
Совершенно верно. То есть, у нас разорвана эта связка между строением и земельным участком. Когда они будут единым-неделимым, и когда эта дефиниция будет «вбита» в закон, тогда можно говорить о единой системе. А так у нас Минюст занимается зданиями и строениями. У них нет данных по земельным участкам. А в Центре ГЗКа Госкомзема нет данных по ограничениям на земельные участки, по их правовому статусу. Вот мы и имеем эдакую межведомственную борьбу.
Почему сложилась такая «межведомственная» борьба?
Не секрет, что в регулировании земельных вопросов крутятся большие деньги.
Это большие финансовые потоки. Они же стали «хозрасчетными государственными предприятиями».
Как экономический кризис сегодня проявляется на земельном рынке?
Мне трудно сказать, как люди себя будут вести в условия кризиса. Ведь они понимают и чувствуют, что продавать во время падения цен – не разумно. Не думаю, что сейчас люди будут массово выставлять свои земельные паи на продажу. Конечно, будут отдельные случаи...
Крупные же агрохолдинги, которые контролируют большие площади сельхозугодий, сейчас приступили к оптимизации структуры своих земель. В первую очередь, они пытаются избавиться от малопродуктивных земель, территориально упорядочить их, сделав более компактным их расположение.
И еще хотел сказать о таком факте. Как правило, большинство крестьян- владельцев земельных паев, сами не в состоянии их обрабатывать. Это нужно принять как аксиому. Большинство не в состоянии!
Поэтому сейчас (в условиях действия моратория) выбор у них небольшой: или сдать за символическую плату свой пай в аренду, или вообще ничего не делать, как поступает сейчас большая группа владельцев земельных паев – вообще не обрабатывают свои участки...
Это какая часть из распаеваных земель?
По некоторым оценкам, до 4,5 млн гектаров из этих земель сегодня не обрабатываются. Это достаточно высокая цифра…
Конечно, если аренда будет более выгодна для крестьянина, если он будет получать реальную отдачу от сдачи своей собственности в аренду, то зачем же ему тогда продавать свой земельный пай? Он останется собственником и будет получать дивиденды. Но…
У нас очень низкая плата за аренду земельного пая, причем доминирует натуроплата и оказание различных услуг (например, вспашка огорода). Реальных денег владельцы паев практически не получают. Поэтому, если этот вопрос будет урегулирован, то люди будут придерживать свою землю.
Но те, кто должен «урегулировать» этот вопрос, сами являются крупными арендаторами и потенциальными покупателями земли. Поэтому, им и выгодно создать условия, которые будут побуждать крестьян к продаже земли…
Вы понимаете, опять-таки интересно обратиться к мировому опыту – кто и через какие механизмы регулирует отношения на земельном рынке. Практически все государства, где существует рынок земель, в той или иной степени осуществлют его регулирование. Однако, перечень вопросов, подлежащих регулированию и степень вмешательства государства могут в разных странах весьма сильно отличаться. Так в области арендных отношений (сроки, стоимость аренды) можно все государства поделить на два вида: те которые в это вообще никак не вмешиваются, и те, где арендные отношения жестко регулируются, как это происходит, например, во Франции.
И тут я бы хотел вспомнить украинский опыт регулирования. Вы же помните, как в прошлом году появился Указ Президента, а потом и постановление Кабмина, которые обязывали поднять стоимость аренды 1 га до 3% от его нормативно-денежной оценки. И юристы эти инициативы властей очень раскритиковали. Да и на местах эти два документа вызвали большой резонанс и очень сильное напряжение. Потому, что теперь заставляют во исполнение Указа Президента перезаключать договора. И на арендаторов, на фермеров оказывается сильное давление, чтобы выйти на уровень этих 3%. Но извините – это же рынок. Да и существует масса законов, которые не позволяют Президенту вмешиваться в хозяйственные отношения двух субъектов. Я понимаю, что эти инициативы власти были предприняты с благой целью – защитить владельцев земельных паев, чтобы они хоть какую-то отдачу получали. Ведь сегодня за сданный в аренду гектар в среднем по Украине люди получают около 166 гривен в год.
http://podii.com.ua/
Источник: agent.ua