Продажа ипотечной недвижимости: права и обязанности кредитора и должника
Статья 3 Закона Украины "Об ипотеке" от 05.06.2003 г. № 898-IV (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что в случае нарушения должником основного обязательства согласно ипотеке, ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки. Также ст. 12 указанного Закона говорит о случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, и в таком случае, согласно этой статье, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения - обратить взыскание на предмет ипотеки. И именно теперь эти положения приобрели особый интерес кредиторов, ведь с нарастанием экономического кризиса все больше ипотекодателей утратили финансовую стабильность и, соответственно, возможность своевременно вносить предусмотренную плату за выданный кредит на покупку недвижимости.
Закон об ипотеке предусматривает три варианта взыскания выданного кредита, возврат которого обеспечен недвижимым имуществом: на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (это может быть оговорка в ипотечном договоре о способе взыскания предмета ипотеки в случае невыполнения основного обязательства или отдельный договор, предусматривающий процедуру взыскания); на основании исполнительной надписи нотариуса о взыскании задолженности; на основании решения суда о возврате долга.
Ипотечная оговорка
Заключаемый между ипотекодателем и ипотекодержателем договор ипотеки может содержать оговорку, предусматривающую, каким именно способом ипотекодержатель будет взыскивать сумму кредита при неисполнении основного обязательства. Такая оговорка может предусматривать прямой переход права собственности на недвижимое имущество от должника к кредитору, если должник не исполнит своего обязательства, или о праве кредитора в таком случае продать недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, третьему лицу. Такие способы взыскания могут быть предусмотрены не только пунктами ипотечного договора, но и содержаться в отдельном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя, который может быть заключен между кредитором и должником.
Такая процедура взыскания ипотечной недвижимости предусмотрена ст. 36 Закона об ипотеке и является внесудебным урегулированием на основании договора. И хотя эта процедура является, на первый взгляд, самой простой и быстрой для кредитора, но она содержит в себе "подводные камни", которые делают ее осуществление практически невозможной.
Во-первых, следует ответить на вопрос, каким образом будет осуществляться регистрация перехода права собственности к кредитору органами БТИ (бюро технической инвентаризации)? Ведь для внесения записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество необходимо подать в БТИ документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Ипотечный договор таким документом для БТИ не является, так как его нет в перечне правоустанавливающих документов, прилагаемом к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.
Во-вторых, оговорка о праве кредитора продать предмет ипотеки также практически неосуществима. В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) купля-продажа недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи, который кредитор обязан заключить при продаже предмета ипотеки, возникает тот же вопрос о документе, подтверждающем право собственности кредитора на недвижимость. Как уже было замечено, ипотечный договор не может выступать таким документом, так как не содержит четкого и однозначного указания на то, что ипотекодержатель стал собственником предмета ипотеки.
В любом случае такой способ продажи ипотечной недвижимости зачастую все равно переходит в стадию судебного разбирательства - ведь должник редко "без боя" позволяет взыскать предмет ипотеки. А удовлетворение требований кредитора, обеспеченных недвижимостью, путем использования ипотечной оговорки не исключает возможности ипотекодержателя воспользоваться другими способами взыскания (ст. 36 Закона об ипотеке). Заметим также, что сам должник может обратиться в суд - такое право ему дает Закон об ипотеке, в ст. 37 которого сказано, что решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде. Если должник таким правом воспользуется, то это усложнит и затянет процесс взыскания предмета ипотеки и сделает бесполезной процедуру внесудебного урегулирования.
Таким образом, по сути, обойтись без суда кредитор может исключительно при добровольном согласии должника на взыскание предмета ипотеки.
Исполнительная надпись нотариуса
Исполнительная надпись совершается нотариусом на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки и документа, подтверждающего бесспорность задолженности должника и устанавливающего просрочку исполнения обязательства, согласно п. 284 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5. На основании исполнительной надписи может быть наложен арест на недвижимость - предмет ипотеки и принудительно реализован, а из суммы продажи возвращается кредит банку. Такая процедура осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "Об исполнительном производстве" от 21.04.1999 г. № 606-XIV, то есть через органы Государственной исполнительной службы, которые организовывают публичные торги или осуществляют продажу иным способом, установленным договором ипотеки.
Если сравнивать со сроком получения исполнительного документа, выданного по решению суда, срок осуществления исполнительной надписи нотариусом намного короче. И поэтому защищать интересы кредитора, обращая взыскание на предмет ипотеки путем исполнительной надписи нотариуса, эффективнее. Но вместе с тем, такая процедура имеет тот же недостаток для кредитора, что и внесудебное урегулирование - должник, желающий защитить свое право на недвижимое имущество, практически всегда обжалует такие действия в суде.
Судебный процесс
Инициатором судебного процесса может быть как кредитор, так и должник. Кредитор может обратиться в суд в случае нарушения ипотекодателем условий по основному обязательству или условий ипотечного договора и невыполнение в течение 30 дней письменных требований ипотекодержателя об устранении нарушений. А должник может обратиться для обжалования незаконных действий кредитора. Разумеется, что кредитор в таких судебных делах находится в привилегированном положении, ведь доказательствам банка о неуплате долга владельцем недвижимости последний ничего противопоставить не может. Должник может попробовать повлиять на длительность такого судебного разбирательства, но на исход он повлиять вряд ли сможет. При обращении ипотекодержателя в суд лишение должника принадлежащей ему недвижимости становится вопросом времени.
Решением суда устанавливаются: общий размер требований и его составляющие, которые подлежат оплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки; опись недвижимого имущества, за счет которого предполагаются выплаты; способы обеспечения сохранности предмета ипотеки или передача его в управление на период до его реализации, если такое необходимо; способ реализации (путем проведения публичных торгов, передачи ипотекодержателю права продать предмет ипотеки любому лицу, признание права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем).
Должник в судебном процессе может надеяться на защиту своих прав, если суд признает недостаточными основания для досрочного взыскания предмета ипотеки. Также кредитора может постичь неудача, если ипотечная недвижимость является постоянным жильем для лиц, не достигших совершеннолетия. И хотя кредиторы заботятся об этом еще на этапе заключения договора ипотеки, но возможна ситуация, когда ребенок рождается после заключения такого договора. В таком случае выселить жильцов можно только после получения разрешения органов опеки.
Организация продажи предмета ипотеки возлагается на специализированные организации, которые привлекаются на конкурсной основе органами государственной исполнительной службы. Согласно ч. 2 ст. 41 Закона об ипотеке право выбора специализированной организации принадлежит ипотекодержателю.
Права и обязанности
Из сути взыскания ипотечной недвижимости и причин, вызывающих ее, ясно, что кредитор наделен более широким перечнем прав, чем должник. Неисполнение взятых на себя обязательств по возврату кредита влечет за собой определенные санкции, которые ставят должника в "подневольное" положение.
Основным правом кредитора является возможность любым из вышеперечисленных способов взыскать ипотечную недвижимость при неисполнении должником условий договора - с помощью ипотечной оговорки, исполнительной надписи нотариуса или через суд. При этом кредитор обязан в случае нарушения основного обязательства должником направить ему письменное уведомление об устранении нарушений договора, и на устранение этих нарушений должнику дается не менее 30 дней. И только если он не выполнил свои обязательства в течение 30-дневного срока, кредитор может приступить к последующим процедурам.
В соответствии с решением суда может быть предусмотрено право ипотекодержателя самостоятельно реализовывать предмет ипотеки, реализация предмета ипотеки на публичных торгах. При этом, если недвижимостью является жилье, то после принятия решения об обращении взыскания на жилой дом или помещение, все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить такой дом или помещение (ст. 40 Закона об ипотеке).
Если реализация предмета ипотеки проводится на публичных торгах, то должник имеет право до момента реализации исполнить требование по основному обязательству вместе с компенсацией других расходов, понесенных ипотекодержателем. Такое исполнение является основанием для прекращения реализации предмета ипотеки. Ну а если сумма, полученная от продажи на публичных торгах предмета ипотеки, не покроет требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы за счет другого имущества должника, в соответствии с действующим законодательством. Ну и основное право должника, которое дает возможность защититься при незаконных посяганиях кредитора - это право обращения в суд для защиты нарушенных прав.
Как видим, ипотека действительно привлекательна для кредиторов тем, что надежно защищает их права перед другими лицами, претендующими на имущество должника, поскольку устанавливает высокий приоритет для требований ипотекодержателя, а также дает им широкий перечень прав для возврата суммы кредита по основному обязательству и практически всем понесенным расходам. Права должника сводятся в основном к тому, что он может в любой момент до реализации предмета ипотеки возвратить кредит и понесенные кредитором расходы. А гарантом защиты прав как кредитора, так и должника является суд.
А. БОРОВСКАЯ
http://investfunds.com.ua/