Рынок земли: переоценка ценностей
До наступления финансового кризиса высокий интерес девелоперов, инвесторов и спекулянтов к рынку земли оказывал значительное влияние на темпы роста стоимости земельных участков. Кризис же заставил игроков рынка посмотреть на перспективы развития рынка земли с иной точки зрения.
До наступления кризиса приобретение земли рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупалась с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи. В считанные годы рыночная стоимость земли увеличилась в разы. «Рынок земли в последние несколько лет жил больше мифами, чем реальностью. – Утверждает Владимир Бандура, руководитель земельного департамента компании DTZ. – Чрезвычайно высокая спекулятивная активность на рынке привела к своеобразной круговой поруке: всем участникам рынка (и покупателям, и продавцам, и банкам) было выгодно исходить из того, что земля в дефиците, и цены будут только расти».
С наступлением кризиса земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Давайте попытаемся разобраться, почему актив, который был одним из самых перспективных для инвестирования еще несколько месяцев назад и сулил немалую прибыль, как инвесторам, так и спекулянтам, стал наименее востребованным сегодня по сравнению, к примеру, с проектами и объектами недвижимости. Понимание основ инвестиционного анализа дает возможность разобраться, почему рынок земли, стремительно развивавшийся в последние годы, одним из первых демонстрирует наибольшую динамику падения спроса и снижения цен.
Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. Так, под ликвидностью подразумевается возможность быстро преобразовать актив в денежные средства. В отличие от, например, краткосрочных депозитов, которые характеризуются высокой ликвидностью, земля сегодня является низколиквидным активом, принимая во внимание реалии рынка недвижимости, при которых любой земельный участок не может быть продан в короткое время.
Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков, что является основой для оценки стоимости земли по сравнительному методу. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды.
Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также практически невозможно, поскольку в нынешних условиях мало кто берется за прогнозирование арендных ставок, без которых нереально просчитать и оценить доходность того или иного проекта, который будет строиться на продаваемом участке. «Стало очевидным, что многие участки будут востребованы для девелопмента только в долгосрочной перспективе, либо не будут востребованы вовсе, – утверждает Владимир Бандура, – ведь средний цикл девелопмента офисной и торговой недвижимости с нуля составляет в среднем 5 лет, и пока непонятно, каковы исходные данные для столь длительного прогнозирования».
Одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений (technical due diligence), и как результат, зачастую такая земля непригодна для девелопмента. «Сегодня мы уже видим, что компании все меньше приобретают участки со спекулятивной целью и вскоре такого рода земельные операции исчезнут вообще», – комментирует сложившуюся ситуацию Радомир Цуркан, управляющий партнер компании CB Richard Ellis.
Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства. Ведь с точки зрения инвестора вкладывать средства в землю сегодня невыгодно. Во-первых, это объясняется необходимостью проведения дорогостоящих процедур due diligence, а также временными затратами на проектирование и строительство. Во-вторых, земля, в отличие от функционирующего бизнес-центра, торгового центра или складского комплекса, не приносит денежный поток.
Предложение
В первую очередь заложниками кризисной ситуации на рынке земли стали спекулянты, покупавшие землю исключительно с целью перепродажи, и теперь первыми принявшиеся выставлять ее на продажу. Подтверждением этому служат слова Виталия Кащенко, генерального директора компании «МЛП» по Украине: «Сегодня выставляют на продажу земельные участки те, кто купил их ранее, и у кого в собственности находится от 10 до 300 гектаров. Те же, кто покупал земельные участки с целью девелопмента, пока не собираются их продавать, ведь рано или поздно кризис закончится, и необходимо будет заниматься развитием проектов. Компании-профессионалы, которые приобрели участки с правильным месторасположением, готовы ждать, пока рынок стабилизируется». Однако некоторые девелоперские компании, у которых не оказалось достаточного запаса прочности, и которые не могут в условиях кризиса получить финансирование под развитие своих проектов, также выставляют свои участки на продажу.
С НАСТУПЛЕНИЕМ КРИЗИСА ЗЕМЛЯ В ЗНАЧИТЕЛЬНОЙ СТЕПЕНИ ПОТЕРЯЛА СВОЮ ИНВЕСТИЦИОННУЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
«Среди «новичков» в роли продавцов земельных участков появляются и иностранные инвесторы и девелоперы, которые успели приобрести зачастую не лучшие активы, но сейчас сворачивают деятельность в Украине в связи со своими глобальными проблемами и ограниченностью ресурсов для дальнейших инвестиций», – характеризует структуру предложения на рынке земли Владимир Бандура.
На продажу выставляются в том числе участки, приобретенные компаниями «впрок». «Увеличение предложения земельных участков произошло за счет того, что многие компании стали избавляться от недоходных активов. Под эту категорию попали как участки, которые были оставлены «на потом» и не находящиеся в активной разработке, так и основные проекты, по которым проводилась согласовательная работа, – отмечает Радомир Цуркан. – Мы видим, что сейчас на продажу предлагаются гораздо более ликвидные объекты и по более адекватной цене, которая ниже запрашиваемой на рынке этим летом».
Спрос
Сегодня на продажу предлагаются участки с различным целевым назначением, как под развитие промышленных объектов и торгово-развлекательных комплексов, так и участки, предназначенные для строительства жилых, офисных и гостиничных проектов. Увеличилось предложение участков с готовыми проектами или с предпроектными предложениями. По словам игроков рынка, спросом на данный момент пользуются участки, расположенные в центральных районах Киева с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости. «Что касается спроса на земельные участки под коттеджные городки, он сегодня невысокий, – утверждает Владимир Бандура. – Впрочем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе мы прогнозируем, что спрос на такие участки восстановится, поскольку сегмент, на наш взгляд, имеет значительный потенциал. Успешным может стать проект, в котором девелопер предложит коттеджи и квартиры, доступные по цене и условиям покупки (рассрочка, кредиты с низкой процентной ставкой), и вместе с тем приемлемого качества в комплексе с хорошей инфраструктурой. Важным параметром при этом будет близость к Киеву и привлекательность природного окружения участка».
В свете последних событий уровень спроса на земельные участки уже не соответствует таковому в предыдущие годы. Во-первых, с рынка исчезает такая категория покупателей как спекулянты. Со стороны инвесторов спрос также отсутствует, поскольку с целью хеджирования рисков сегодня они предпочитают инвестировать в объекты, которые уже приносят доход от аренды, а не в высокорискованный и непрозрачный рынок земли. Владимир Бандура отмечает: «В период кризиса доминирует стремление инвесторов минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств. Поэтому сейчас в целом спрос смещается с земельных участков к строящимся проектам и объектам, по которым уже подписаны договора аренды с надежными компаниями на достаточно длительный срок. Падение спроса также вызвано тем, что часть игроков ушла с рынка».
Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, так называемых distressed assets, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. «Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, – комментирует Владимир Бандура, – которые видели не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности, которые появляются в этот период. Основные сегменты, которые их интересуют, – торговая и офисная недвижимость, и лучшие участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются так называемые bottom fishers – инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств. Поведение и предложения покупателей в этот период очень агрессивны, особенно это касается второй категории – они и вовсе предпочитают работать с банками и юристами, которые занимаются продажей активов в залоге или принадлежащих банкротящимся предприятиям. Определенную активность проявляют в этом направлении и локальные финансово-промышленные группы».
Эксперты при этом отмечают, что в данный момент на рынке спрос практически отсутствует, даже на участки с целевым назначением, соответствующим инвестиционным задачам потенциального покупателя. Пока со стороны покупателей наблюдается выжидательная позиция, которая определяется как общей ситуацией в стране, так и неготовностью продавцов снижать цены. В то же время участков с хорошим месторасположением очень мало, «их не может быть много в силу физических ограничений. И цены на эти участки еще не снизились до тех пределов, когда инвестор готов был бы их покупать. Например, земельный участок под размещение логистического комплекса не может стоить $5000 за сотку. С точки зрения экономической целесообразности такой участок должен стоить $2000 за сотку максимум, и даже при такой цене земля в нынешних условиях не будет приобретаться, так как у немногих есть деньги на дальнейшее развитие проектов», – комментирует спрос на рынке Виталий Кащенко.
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ
Некоторые девелоперы утверждают, что их интересует не столько стоимость земли, сколько наличие должным образом оформленных документов, подтверждающих право собственности и соответствующее целевое назначение участка, а также правильное месторасположение, и, самое главное – наличие инженерных коммуникаций. Например, для девелоперской компании IIG Ukraine, занимающейся девелопментом складских комплексов, наличие коммуникаций на участке не менее важно, нежели его стоимость. «Как правило, стоимость земельного участка составляет до 10% от общего объема инвестиций в проект. Таким образом, если стоимость земли уменьшится на 10%, общий объем инвестиций в проект уменьшится всего на 1%, – отмечает Ян Декоен, генеральный менеджер компании IIG в Украине. – Для нас очень важна доступность участка и подъезд к нему, а также наличие инженерных коммуникаций в достаточном количестве и как можно ближе к участку». Такие компании, для которых земля не является объектом спекулятивных операций, а объектом для инвестирования с целью дальнейшей реализации проекта коммерческой недвижимости, готовы ждать, пока «правильные» земельные участки не начнут продаваться по приемлемой цене.
В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ЗАЛОЖНИКАМИ КРИЗИСНОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ СТАЛИ СПЕКУЛЯНТЫ, ПОКУПАВШИЕ ЗЕМЛЮ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ
Сегодня уже прослеживается тенденция падения цен на земельные участки. Пока эксперты не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов: урегулирования внутриполитической и экономической ситуации, восстановления фондовых рынков, стабилизации национальной валюты. Продавцы, со своей стороны, также заняли позицию выжидания. «Собственники земельных участков, в свою очередь, не готовы в течение нескольких недель снизить свои ценовые ожидания на 30-70%, а, значит, на миллионы долларов, – убежден Владимир Бандура. – Поэтому четких трендов относительно ценообразования мы еще не видим».
Касательно стоимости земельных участков, по словам экспертов рынка, ситуация отличается в зависимости от региона Украины. Радомир Цуркан, к примеру, утверждает, что «в Одессе цены до сих пор остаются более-менее на прежнем уровне, а в Харькове наоборот – собственники уже готовы садиться за стол переговоров и обсуждать цены, которые на 20-30% ниже тех, что были заявлены полгода назад. В Киеве тенденция к понижению цены есть, но пока еще не очень значительная». Эксперты рынка сходятся во мнении, что стоит ожидать дальнейшего падения цен на земельные участки даже при благоприятном развитии событий в экономической среде. «Если же кризис в экономике усугубится, последствия могут быть очень драматичными и долгосрочными – для восстановления цен, которые покупатели были готовы предлагать в первой половине 2008 года, может потребоваться не менее 3-5 лет», – прогнозирует Владимир Бандура.
ВЫВОД И ПРОГНОЗЫ
Прогнозируя развитие рынка земли в Украине, специалисты не оригинальны в своих выводах, которые очень схожи с прогнозами касательно каждого сегмента рынка недвижимости, как, впрочем, и развития экономики страны в целом. Основным лейтмотивом является утверждение, что кризисная ситуация приведет к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому будут способствовать уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, будут более тщательно оценивать риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходить к вопросам юридической чистоты титула, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.
Евгений Петровский
http://www.commercialproperty.ua/