Вторичный рынок недвижимости: волнение после штиля

То, что творилось с недвижимостью в последнее время, научило нас, простых граждан своей жёлто-голубой Отчизны, ничему не удивляться. В один прекрасный момент цены на недвижимость сделали такой головокружительный скачок, что многие из нас превратились в миллионеров, средства которых исчислялись квадратными метрами наших кирпичных и панельных жилых "угодий". Взлёт цен на недвижимость в некоторой мере отразился на нашей платёжеспособности. Мы продолжали покупать. Правда, уже не с такой интенсивностью как раньше. И тенденции падения продаж недвижимости наблюдались из года в год. Уже в 2008 году в Украине было куплено на 18% меньше квартир, чем это наблюдалось в 2007-ом. Уменьшение количества транзакций снизилось во всех регионах, за исключением Киева, где было удостоверено на 6,5% больше перехода прав собственности в сравнении с показателями 2007 года.

Колебания на первичном и вторичном рынках недвижимости не давали нам твёрдой уверенности в том, что все риски оценены нами правильно. Если сегодня, например, мы наблюдаем лёгкий подъём "вторички", то буквально недавно, в сентябре 2008 года, "первичка" дешевела, а вторичный рынок замер в ожидании.

Сегодня падение цен на недвижимость можно наблюдать практически во всех сегментах этого рынка: дешевеет "первичка", "вторичка" и даже цены на VIP-недвижимость отмечаются тенденцией к падению. Можно смело утверждать, что цены падают практически во всех регионах Украины, и этим процессом руководит столичный тренд, который является ориентиром ценовой политики относительно недвижимости. Объяснить такое падение цен достаточно просто. Всё дело в том, что они долгое время были необоснованно слишком высоки. Иногда дело доходило до абсурда: цены на квартиры в центре того же Ровно равнялись ценам равноценного жилья, например, на Ривьере или на побережье Майями. Готовность людей платить также обусловлена теми перспективами, которые вырисовываются на рынке недвижимости. К тому же не следует забывать о прогнозируемом уровне безработицы, что существенно повлияет на спрос на недвижимость. Но нас больше интересуют не прогнозы, а реальные цены, которые зафиксированы сегодня на рынке недвижимости.

Если в начале года на рынке вторичного жилья мы наблюдали полнейший застой, то уже в феврале-марте почувствовалось оживление. Число сделок заметно возросло. Многие специалисты утверждают, что уровень цен приблизился вплотную к тому, который наблюдался в 2005-2006 гг. Ожидается, что под натиском цен первичного рынка цены "вторички" осядут ещё. Но если на первичном рынке недвижимости отмечается полное оцепенение, то на "вторичке" сделки тоже ограничены определённым ценовым коридором, который наметился ещё в декабре месяце прошлого года. Недвижимость, которая внезапно подешевела, вызвала интерес населения, но это вовсе не говорит о том, что стоит ожидать каких-то радикальных изменений на рынке.

Если обратиться к цифрам, то за I квартал 2009 года квартиры в Киеве, который, как мы уже сказали, является ориентиром на рынке недвижимости, подешевели на 27%. По сообщениям компании SV Development, в период с 1января по 1 апреля текущего года цены на 1-3-комнатные квартиры упали на 27,22%. Данные, которые представляет SV Development, подаются на основе реальных сделок. Состоянием на 21 апреля в самом дешёвом районе столицы (Дарницкий) цены на б/ушные квартиры составили 1161 доллар за квадратный метр. В самом дорогом районе (Печерский) квадратный метр "вторички" можно приобрести за 2692 доллара, пишет Поток. И это снижение цен далеко не окончательное, невзирая на то, что ещё 2 недели назад в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) утверждали, что вторичный рынок недвижимости достиг ценового дна.

Если анализировать цены на рынке недвижимости в регионах, то они тоже падают. Риелторы отмечают спрос на "неликвидное" жильё – "хрущёвки" и "гостинки". Впрочем, тут есть тоже свои нюансы. Если во Львове "вторичка" подешевела на 24% с начала года, то в Хмельницком в первой декаде апреля наметился рост цен на вторичном рынке недвижимости на 3-5%. В Житомире тоже наметилось подорожание. Количество сделок выросло на 30%. И если в начале марта однокомнатную квартиру можно было купить за 20 тыс. долларов, то в апреле за "однушку" просят уже 25 тысяч. В Донецке с 2008 года квартиры подешевели на 40-60% в долларах США и на 8-25% – в гривне. Однокомнатную квартиру там можно купить по цене от 800 до 1600 долларов за квадратный метр. В Харькове наблюдается вялотекущее падение цен, которое больше напоминает топтание на месте.

Ценовой обвал на рынке вторичного жилья имеет свой предел. По утверждению Игоря Однопозова, первого вице-президента Союза специалистов по недвижимости Украины, ценового дна "вторичка" достигнет уже в начале 2010 года. Раньше на стабилизацию цен рассчитывать не приходится. Кроме того, если верить прогнозам, согласно которым кредитование возобновиться через 3-5 лет, то это станет причиной нового быстрого роста цен. Но многие специалисты в этой области отмечают, что понятие "ценового дна" для Украины относительно. Если вдруг ситуация в стране ухудшиться, и мы станем свидетелями второй волны увольнений, то цены снова будут падать, миновав прогнозируемое "окончательное ценовое дно".

Делать сегодня какие-то прогнозы – это, по меньшей мере, неразумно. Во всей этой истории ясно лишь одно – рынок не остановится ни при каких обстоятельствах, потому что потребность в жилье – это одна из базовых социальных нужд.