Сергей Шкилев: " В Харькове сейчас на одного покупателя недвижимости приходится три продавца"
Мы продолжаем опрос ведущих экспертов рынка недвижимости Харькова.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев в эксклюзивном интервью СтройОбзору рассказал о тенденциях на харьковском рынке недвижимости. По словам специалиста, колебания курса гривны никак не влияют на стоимость квартир в Харькове. Последние 20 лет в Украине цена на вторичную недвижимость формировалась исключительно в долларах.
"Когда начинается колебание курса валюты, то уменьшается количество продаж, что, в свою очередь, косвенно влияет на цену квадратных метров, которая начинает падать. Во время нестабильного курса зачастую сделки на рынке приостанавливают. Ведь если доллар растет стремительно, то те, у кого сбережения в гривне, например, на депозитных счетах, не могут купить желаемую квартиру, поскольку у них не хватает денег. Эти люди в первую очередь выбывают с рынка покупателей”, - уверен Шкилев.
В то же время, рынок недвижимости - это индикатор экономической ситуации в стране. Чем хуже экономика в Украине, тем меньше сделок купли-продажи недвижимости. Эксперт отмечает, что сейчас существенно влияет на рынок военная ситуация в стране.
"Люди боятся покупать недвижимость в Харькове - городе, который находится в нескольких десятках километров от зоны АТО. Считают, что в случае аналогичной ситуации с Донецком, когда пришли "освободители” и все разгромили, лучше иметь наличные деньги, чтобы была возможность уйти”, - говорит риэлтор.
Сейчас в Харькове продавцов недвижимости намного больше, чем покупателей. Это также влияет на то, что цены на квартиры падают.
"По моим данным на одного покупателя в Харькове сейчас три продавца. При этом покупатели зачастую смотрят недвижимость, но не всегда покупают. В результате тот, кому нужно продать квартиру, активно торгуется и опускает цену ниже рыночной. Если квартира выставляется ниже средней стоимости по Харькову на 20%, например, то она очень быстро продается”, - утверждает Шкилев.
По словам специалиста, если раньше средний торг составлял 5 -7%, то сейчас продавцы готовы опускать цену до 20% от начальной стоимости квартиры. В то же время, уверяет Шкилев, среди покупателей мало переселенцев.
"Переселенцев из Донецкой и Луганской областей было мало в прошлом году, мало их и сейчас. Те, у кого были деньги, предпочитали покупать квартиры в Киеве и Львове. Но большая часть людей, выехавших из зоны АТО, свое жилье продать не может, поэтому не могут и купить что-то”, - говорит Шкилев.
В основном покупают недвижимость жители Харькова, которые либо ухудшают, либо улучшают свои жилищные условия. Это очень выгодно, потому что разница цены однокомнатной и двухкомнатной квартир сейчас составляет 2-3 тысячи долларов. Год назад эта разница была порядка 7-8 тысяч долларов. А вот человек, желающий взять кредит - это уникальное явление, говорит специалист.
"Сегодня это настолько уникальное явление, что выглядит шокирующим. Если кредит и берется, то на небольшую сумму - несколько тысяч долларов. В то же время ряд строительных компаний на рынке первичной недвижимости еще предлагают рассрочки”, - говорит Шкилев.
Средняя цена однокомнатной квартиры в Харькове сейчас составляет порядка 20 тысяч долларов. Еще год назад цены были 27-30 тысяч долларов. Двухкомнатную квартиру можно купить за 25 тысяч долларов, соответственно трехкомнатную за 27 тысяч долларов.
"Самые выгодные покупки делаются во время войны. Хочу отметить, что сейчас цены в Харькове очень хорошие, очень выгодно покупать квартиру. Я бы назвал сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости "ценовым дном”. При этом можно поторговаться. Вероятность того, что в Харькове начнутся военные действия мала. Купить дешевле, чем есть цена на рынке можно только "криминальную квартиру”. Хочу акцентировать внимание на том, что очень много на сегодняшний момент выставлено на продажу квартир по нереально низким ценам”, - говорит Шкилев.
По словам специалиста, покупая такую "дешевую квартиру”, нужно готовиться к тому, что ее могут отсудить, или же сделка будет признана недействительной.
"Очень часто квартира снимается, а затем продается по поддельным документам. Есть ряд квартир, на которые претендуют третьи лица. Эти квартиры можно будет потом легко отсудить. Также есть квартиры, которые проданы банками на торгах без соблюдения законодательства. Сейчас в судах рассматривают обращения людей, в которых последние хотят вернуть свои квартиры. "Криминальных" квартир очень много”, - утверждает Шкилев.
В то же время сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости сравнивать с кризисом 2008 года некорректно, говорит эксперт.
"Кризис 2008 года начался в июле, а ударил в августе-сентябре. Основной удар пришелся на октябрь-ноябрь. Поэтому сегодняшнюю ситуацию можно сравнивать с 2009 годом этими месяцами. Получается на сегодняшний момент падение составило 50% в январе, в феврале на 70% снизилось количество продаж. Если сравнивать количество продаж в 2008 и в 2014 годах, то разница составила 45%”, - отмечает риэлтор.
Что касается перспектив то, по мнению Шкилева, на данном этапе в Украине что-то прогнозировать очень сложно.
"Прогнозы можно давать там, где стабильная ситуация и адекватные люди. В Украине сложно давать прогноз. Но если прекратится война, то рынок стабилизируется и цены пойдут вверх. На мой взгляд, основной фактор, который влияет на цену недвижимости - это не рост доллара, и даже не экономическая ситуация, а именно военные действия”, - уверен риэлтор.