Податок на нерухомість: за що будемо платити

Під новорічні та різдвяні свята окрім традиційних подарунків, олів’є, шампанського та мандаринів українці отримали так звані «реформи» - податкову та бюджетну. Разом із Законом «Про Державний бюджет на 2015 рік» №80-VII Президент Петро Порошенко підписав Закони №71-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» та №79-VIII «Про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо реформи міжбюджетних відносин». Зміст цих документів чітко відповідає на питання: за рахунок яких джерел уряд планує виконувати показники доходів держбюджету у майже 476 млрд грн та видатків - у 528 млрд грн., пише Україна Комунальна.

Готуючи проект Державного бюджету на 2015 рік Міністерство фінансів на чолі з американкою українського походження Наталією Енн Яресько, на яку покладають великі реформаторські сподівання, як не дивно, керувалося основними принципами та засобами здійснення фіскальної політики, закладеними іще урядом часів «злочинної влади» на чолі з Миколою Азаровим. Мова йде про встановлення ставок та порядку сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
 
Нагадаємо, вперше норма про оподаткування нерухомості з’явилася у Податковому кодексі України з 1 січня 2013 року. Відтоді набула чинності ст. 265 Податкового кодексу, згідно з якою запроваджується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. При цьому розмір податку на житло визначався  з огляду на житлову площу, а не загальну. Щоправда вже через півроку, 4 липня 2013 року, Верховна Рада прийняла Закон №403-VII, яким було встановлено, що у 2013 році контролюючі органи не нараховують податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, фізичним особам - платникам податку, і цей податок фізичними особами не сплачується. Офіційно введення такого мораторію обґрунтовували необхідністю часу на формування реєстру платників, неофіційно – великим соціальним невдоволенням.
  
Однак, час вносить свої корективи, тому війна, яка має наслідком фінансову кризу, з одного боку, та необхідність наповнення місцевих бюджетів, з другого, зумовили повернення уряду реформаторів до непопулярних ідей «злочинної влади» щодо справляння податку на нерухомість. Так, Законом №71-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» запроваджено нову версію порядку нарахування та сплати податку на нерухомість.
 
Тож, згідно оновленої ст. 266 ПКУ платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
 
Під об’єктами житлової нерухомості реформований Податковий кодекс відтепер розуміє будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. 
 
Будівлі, віднесені до житлового фонду, Податковий кодекс поділяє на такі типи:
 
1. житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
 
2. прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну; 
 
3. квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання;
 
4. котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
 
5. кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів.
 
Під садовим будинком ст.14.1.129.2 ПКУ має на увазі будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків, а під дачним будинком  - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
 
Усі інші будівлі, приміщення, які не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, пропонується вважати об’єктами нежитлової нерухомості, зокрема до них відносяться готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори та будинки відпочинку, будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей; торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування; гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки, склади. 
 
Мешканцям сіл, селищ та власникам садових та дачних будинків особливо «приємний подарунок» - з 1 січня 2015 року об’єктами оподаткування також є допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо. 
 
Відповідно до ст. 266.3. ПКУ базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток. Таким чином, реформаторський уряд на чолі з Арсенієм Яценюком істотно збільшив базу оподаткування податком на нерухомість у порівнянні з «папєрєдніком» Миколою Азаровим, який пропонував оподатковувати лише житлову площу.
 
При цьому «старт» нарахування зобов’язань із податку на нерухомість починається для квартири/квартир (незалежно від їхньої кількості) з 60 кв. м, для житлового будинку/будинків - з  120 кв. м,  для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток - зі 180 кв. м.
 
Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, а також пільги по сплаті, встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради в залежності від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, котрий не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. Враховуючи те, що Законом «Про Державний бюджет на 2015 рік» до 1 грудня 2015 року встановлений мінімальний розмір заробітної плати в сумі 1218 грн, то ставка податку на нерухомість може бути визначена міськими та селищними радами в сумі від 0 до 24,36 грн за 1 кв. м.

Оскільки податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного місцевого бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу, то міські, селищні та сільські ради, як ніхто інший, будуть зацікавлені у якнайбільших зборах податку на нерухомість – це основне джерело доходів місцевих бюджетів. Відтак, уряд, який власне і ініціював введення оновленого податку на нерухомість, банально переклав відповідальність за такі нововведення на органи місцевого самоврядування, адже саме вони, а не Кабінет Міністрів, відчують на собі «праведний гнів» платників податків, яким нарахують податкові зобов’язання за сарай та літню кухню, котрі були побудовані 30-40 років тому за власні кошти селян.
 
Схоже на те, що реформаторський уряд, захопившись метою наповнення місцевих бюджетів в умовах так званої «бюджетної децентралізації», зовсім забув, що основне призначення реформи – нова якість відносин. Замість цього українці отримали подвійне посилення фіскального тиску на платників податків. Так, звичайно, податок на нерухомість для мешканців багатьох країн ЄС цілком природний, однак розраховують його, на відміну від реформаторського уряду України, не за загальною площею нерухомості, а на основі кадастрової вартості самої нерухомості. До прикладу, на Кіпрі та у Греції стартова вартість нерухомості для цілей оподаткування становить  120 тис. євро та до 200 тис. євро відповідно, а найвищі податки на нерухомість в ЄС у Німеччині (від 2,6 до 10% від оціночної вартості) та Данії (до 6,4% від оціночної вартості). В нас же поки виходить, що незалежно від того, чи власник ти зруйнованого під час АТО житла десь в Авдіївці, чи трикімнатної «хрушьовки» у Черкасах, чи заміського замку в Конча-Заспі – ти будеш сплачувати однакові кошти.